这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴随【suí】着旧改的关【guān】键词，往【wǎng】往是好地段、体量大【dà】、配【pèi】套完善、价格有竞争力。

说白了，旧【jiù】改一旦能孵【fū】化成【chéng】功，杀出来的融资商【shāng】品房往往能卷到这【zhè】片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企做旧改就【jiù】像【xiàng】以前【qián】打【dǎ】魔兽刷副本，每【měi】关都有个S级的Boss守着。

终【zhōng】于等到商品房要入【rù】市的时【shí】候，一【yī】看“我去，魔兽都要停服了...”

去年末，我们统计【jì】了十几【jǐ】个可能【néng】会在2023年入市的旧【jiù】改，像冼村、新市头【tóu】、双沙、南【nán】浦【pǔ】等等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是【shì】，2023年接近过【guò】半，我们重新【xīn】整理了一份大家关注度比较高，问比较多的几个【gè】旧改项【xiàng】目【mù】聊聊【liáo】近况。

这一批旧【jiù】改都很可能【néng】在【zài】年内入市，不少已经出【chū】了户型，只【zhī】等预售证、土地【dì】证了。

有珠江新【xīn】城的Last Dance，另类【lèi】小清新的罗边，准备投【tóu】票推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作【zuò】为一个2015年【nián】正式全面启【qǐ】动，总投资高达150亿【yì】的旧改，因为各种原因，推进得【dé】比较【jiào】慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保利以协议出让的【de】方式，拿下两宗建【jiàn】设用【yòng】地，据说【shuō】准备【bèi】年内就【jiù】动工。

项目命名为保利【lì】天御，计【jì】划建设3栋54F的【de】超高层【céng】住宅，产品定位豪宅，户型【xíng】建面约240-450㎡。

按照20万+的吹【chuī】风价来算，上【shàng】车价要接近【jìn】半个小【xiǎo】目标【biāo】，瞄准的是城【chéng】市塔尖人群。

作为【wéi】珠江新城最后一个【gè】住宅【zhái】新盘，保【bǎo】利天【tiān】御【yù】不太缺客户，稀缺性就是价值的【de】体现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项【xiàng】目占地仅有2.7公顷，规划【huá】了7栋【dòng】9-22层的高层住宅，包括【kuò】回【huí】迁房、政府安置【zhì】房【fáng】以及商品房【fáng】。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目【mù】前，透露出的【de】户型有建面约93平-104平2+1房两厅两卫、107平【píng】三房两【liǎng】厅【tīng】两卫以及132平【píng】四房两厅两【liǎng】卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部比【bǐ】较复杂，有底【dǐ】商+回迁房+政府房源，对于1000万【wàn】+的客【kè】户来说，私密【mì】性不够。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上一个巨【jù】无霸旧【jiù】改万【wàn】科黄埔新城入市后【hòu】，市【shì】场反响还【hái】不错，不由【yóu】得让大家期待双沙旧改的入【rù】市。

然而，以【yǐ】双【shuāng】沙合作方【fāng】合景【jǐng】、天伦的财务实力【lì】，没法【fǎ】独自【zì】推进旧改。于是【shì】，他们找来了知识城做大股东。

三家【jiā】开发商都需要商【shāng】品房【fáng】快速入市回血，所【suǒ】以【yǐ】项目年内跑【pǎo】出来问题不大。

双【shuāng】沙【shā】位【wèi】于老黄【huáng】埔的中心区域，向西走一点是文冲，向东走一点是庙头。

公共交通上，拥有13号线双【shuāng】岗站以及5号线东【dōng】延【yán】线双沙站双地【dì】铁【tiě】配置【zhì】。

值得注意【yì】的【de】是【shì】，双【shuāng】沙有好几块居住用【yòng】地可以南向望江，这是很【hěn】多老黄埔旧改没【méi】有的。

这也是一【yī】个巨【jù】无霸【bà】项目，建新总【zǒng】建筑面积【jī】近240万平，势【shì】必会冲击整个老黄埔市场。

不要忘了，建面【miàn】570万【wàn】平【píng】的黄埔新城，还在卖第【dì】一期【qī】组团！还有城投入主后【hòu】的庙头，也在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来【lái】看，双沙【shā】位置【zhì】更好，还有【yǒu】江景+双地铁，定位肯定【dìng】会比几个盘要高一点【diǎn】。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份，鹤洞村【cūn】准备强势推进这一【yī】难【nán】题，投票强制收【shōu】回土地，拆【chāi】除建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤【hè】洞【dòng】旧改位于【yú】鹤洞【dòng】大桥【qiáo】桥脚，广钢和广船的中间，一江之【zhī】隔就是海珠。

广船均价都【dōu】已经卖到8万+，甚至有大户【hù】型卖到【dào】了10万+，广钢的朗阅【yuè】也【yě】卖【mài】到了7万/平【píng】。

鹤洞，这个【gè】比较偏【piān】精品的【de】项目，论居住【zhù】、江景打不过【guò】广船，论配套打不过广钢，要想【xiǎng】打广船和【hé】广钢，只能从价格上下【xià】手了。

要知道，今年【nián】荔湾【wān】芳村特【tè】别卷，14个新盘【pán】嗷【áo】嗷待哺，鹤洞想分一杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年【nián】筹【chóu】备入市【shì】到现在，融资一期组【zǔ】团已经封顶了，项目还没开盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期户型为建【jiàn】面约【yuē】79-123平的9-22房，吹风价5.9-22.5万【wàn】/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白云湖【hú】，小坪【píng】的位【wèi】置更好、有地铁、有学校，还是一个【gè】大片区的旧【jiù】改推进【jìn】，但想在如今的市场，卖到6万+，属【shǔ】于是【shì】在梦里了。

现阶段，3.9-22.2万/平的白云湖【hú】和9-22万【wàn】/平的白云【yún】新城，楼市去化表【biǎo】现算不上优秀，佳兆【zhào】业想【xiǎng】卖得好，也只【zhī】能被迫【pò】卷。

小坪旧改的【de】体【tǐ】量有【yǒu】大【dà】约9000户【hù】，还是旧改孵化的，价格上能做【zuò】比较大的浮动，有【yǒu】战略空【kōng】间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一【yī】下，拿了土地证【zhèng】，融【róng】资区项【xiàng】目突破【pò】正负零，展示中心也搞得差不多【duō】了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于创新城其它的越秀【xiù】新盘，罗边旧改距离7号线板桥地铁站更【gèng】近，低密度+低楼层的【de】居住舒【shū】适【shì】度【dù】要更好，教育【yù】配【pèi】套上则要【yào】稍微弱一点。

这个【gè】项目离还没开盘的星汇锦城很近，有粉丝评【píng】论说：“这【zhè】是锦城【chéng】之战【zhàn】，盛世锦城VS星汇【huì】锦城！”

值得注意【yì】的【de】是，罗边有个【gè】融资地【dì】块的【de】容积率甚至只有2.09，在一堆【duī】容积率9-22的糙【cāo】汉旧改里，是个罕见的小清新【xīn】。

罗边也没【méi】什么产业任务【wù】，现阶段创【chuàng】新城吃【chī】好琶【pá】洲、大学城、万博【bó】的外溢，就够这几【jǐ】个盘【pán】活的滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆