北京共【gòng】有产权【quán】房细则来了【le】！满五【wǔ】年可按市场价买卖，不满五年回【huí】购【gòu】价考【kǎo】虑“折旧与存款利率”|全球最资讯

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北京住建委官网发布《关于加强已购共【gòng】有产权住【zhù】房 管理有关工作的通知（征求意见稿【gǎo】）》（下称《通知》）公开征集意见【jiàn】的【de】公告，以【yǐ】加强北【běi】京已【yǐ】购共有产权住【zhù】房【fáng】回购【gòu】、再上市等相关管理工作。对已购共【gòng】有产权【quán】住房定义、回【huí】购条件及方式、上【shàng】市交易【yì】细【xì】则、变更签约【yuē】主体的路【lù】径、变更【gèng】不动【dòng】产权证等多个方面进行了明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看来【lái】，回购【gòu】方面，《通知【zhī】》明确已购共有产权【quán】住房【fáng】家庭取【qǔ】得不动产权证未满5年的，不【bú】允许转【zhuǎn】让【ràng】房【fáng】屋产权份额。不过，对于购房家庭因家庭【tíng】成员患【huàn】大病【bìng】导致【zhì】家庭生活困难【nán】确需转【zhuǎn】让【ràng】房屋产权【quán】份【fèn】额的，可以申请代持机构【gòu】回购。其他原因申请回【huí】购【gòu】的，需要经过【guò】区住房行政【zhèng】管理部门【mén】会同区【qū】发展改【gǎi】革委、区财政、规划和自然资源委区【qū】分【fèn】局、区民政等部门召开联席会审议通过。

值得注意的是，对于回【huí】购的价格，《通【tōng】知》也作【zuò】出了清晰的【de】规【guī】定。回购价格按照购【gòu】买价格并考虑折【shé】旧和物价水平等因【yīn】素确定，计【jì】算公式为：回购【gòu】房屋总价=房屋原购买价格【gé】×（1-折旧【jiù】率×t1+物价【jià】水【shuǐ】平指数【shù】×t2）。并确定年折旧率为【wéi】2%，物价水平指数暂取【qǔ】定回购时点中【zhōng】国人民【mín】银行公【gōng】布【bù】的一年至【zhì】三【sān】年定期存款利率（目前一年期为【wéi】1.65%，二年期为2.15%，三【sān】年期【qī】为2.60%）。t1为折旧计算周期，自房屋交用之日起【qǐ】至回购协议签【qiān】订之日【rì】止，单位为年，保【bǎo】留4位小【xiǎo】数；t2为资金支付计算周期，为合同签订之日【rì】起至回购协议签订之日止【zhǐ】，单位为年【nián】，保留【liú】4位小数【shù】。

也就是说【shuō】，如果【guǒ】购房【fáng】者在9-22签订【dìng】购房合【hé】同购置了总价250万元的【de】70%产权的共有产权【quán】房【fáng】，于9-22交付，且在9-22，取得了【le】不动产权证，但是后【hòu】来【lái】因为家人重病【bìng】，向代持机构申请了回购，并【bìng】于9-22签订了回购协议。那么购房者【zhě】的回购总价则为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万【wàn】元，相对【duì】买入价格【gé】，总价上涨了约11万元。

郭毅认为，回购考【kǎo】虑到【dào】折现率和物价水平，在“一减一增【zēng】”之【zhī】间，能够【gòu】对住房的价格【gé】进行更加合理的判定，既考【kǎo】虑到客观上房子的损耗，同时也【yě】考虑到这个【gè】物价上涨对【duì】于【yú】房屋【wū】价值【zhí】的提升【shēng】的意义，还是【shì】非常科学的。

上市交易方面，《通知【zhī】》指出，已购共【gòng】有【yǒu】产权住房家庭取得不动产权证满5年【nián】的，可按市场价【jià】格转让所购房屋产权份【fèn】额。新购房人获得房屋【wū】产权【quán】性【xìng】质仍为【wéi】“共有【yǒu】产权住房”，所占房【fáng】屋产权份额【é】比例不变。除此以外，《通知【zhī】》还对多种【zhǒng】特殊情况之【zhī】下，不动产权证的变更【gèng】和共有【yǒu】产权房【fáng】的【de】流通作出了较【jiào】为明确【què】的指示【shì】，并且对违规【guī】出租等情形提出了惩治措【cuò】施。

对于本次政策的意义，合硕机构【gòu】首席分析师郭毅【yì】在接受【shòu】《华夏时【shí】报》记者采访时表示【shì】，共有产权住房是一种全新【xīn】的【de】住房保障【zhàng】，在设计【jì】初【chū】期【qī】并没【méi】有完全做到完备和【hé】成【chéng】熟【shú】的状态。此次【cì】政策，是【shì】对【duì】共同共有产权【quán】住房退【tuì】出机制的整体修订，让共有【yǒu】产权住房体系购买、流通、退出机制形成一个完【wán】整的闭环。该政策给相【xiàng】关家庭【tíng】一个合【hé】理的资产变现【xiàn】的【de】通道，购房者【zhě】可以根据自己的不同的情况去选择对应的【de】资产处理方【fāng】式【shì】。

市场走势将会怎样？

公开消息显示，9-22，北京【jīng】推出【chū】的第一个共有产权房【fáng】朝阳区锦都家园便吸【xī】引【yǐn】了12万人摇号抢购427套房源【yuán】。并【bìng】且自此之后【hòu】，多【duō】个共有【yǒu】产权项目均遭到购房者【zhě】抢【qiǎng】购。

2022年4月，北【běi】京【jīng】大兴区中建鄂旅投的星海【hǎi】星光里推【tuī】出1095套共有产权房，销售【shòu】均【jun1】价为29000元/平【píng】米，价格【gé】不及合生me悦的一半，全装【zhuāng】修交房【fáng】，购房【fáng】人产权【quán】比例70%，很快【kuài】售卖【mài】一空。其中，在北京生活多年的张露【lù】（化名）是成【chéng】功【gōng】买入者之一。

张露告诉《华夏时报》记者，以前【qián】就听【tīng】说共有产权房【fáng】可以交易【yì】，但是并没有【yǒu】出细【xì】则，现在【zài】和限竞【jìng】房一样，也能在【zài】拿证【zhèng】5年以【yǐ】后进行市场交易了。不过【guò】，对于拿证5年的年【nián】限【xiàn】要求，张露表示，我【wǒ】们【men】买房【fáng】子是为了住，并不是投资，也【yě】没有那么多闲钱去考虑其他【tā】的房子【zǐ】，所以对【duì】这个并不是很在【zài】乎。

记者从星海星光里的销售人员处【chù】了解【jiě】到【dào】，该楼【lóu】盘本来计划明年【nián】年【nián】底交房，不过现【xiàn】在工程进度挺快，所以有可能今年提【tí】前交房。近期【qī】我【wǒ】们将加推二【èr】期1330套房源，预【yù】计到时候【hòu】来购买的人肯定也还是【shì】会不少。

关注该楼【lóu】盘的购【gòu】房者周【zhōu】云（化【huà】名）告诉《华夏时报》记者，共有产【chǎn】权房的购房的门槛还是比【bǐ】较高的，外地户口需【xū】要满足连【lián】续五年社保的要求，而【ér】且还有优先【xiān】等级。买这个楼盘【pán】，如果【guǒ】不是【shì】大兴区的社保的【de】话，只能排队在第【dì】五【wǔ】组，也就是最后一组【zǔ】。“我打【dǎ】算去碰碰运气，不过感觉应该【gāi】排不到【dào】”。

郭毅认为，当前【qián】，北京【jīng】楼【lóu】市刚需购房家庭是市场的主力，市场上【shàng】还是会有刚【gāng】需购房家庭【tíng】愿意为共有产权房【fáng】买单，毕竟共有【yǒu】产权房也【yě】是带有产权性质的住房【fáng】，也能够【gòu】捆绑学【xué】区等公【gōng】共福利。

对于未【wèi】来共【gòng】有产权住【zhù】房的价【jià】格走势，郭毅认为，共有产【chǎn】权【quán】房在持【chí】有【yǒu】五年以上的时间【jiān】后才能上市进行交易，在这段较长的时间内，北京的整体房价水【shuǐ】平【píng】可能【néng】已【yǐ】经有【yǒu】了一定程度的【de】提升。而且共有产【chǎn】权房的质量跟商品房处【chù】在较【jiào】为齐平的水准，定价远低【dī】于【yú】市场价【jià】格【gé】，所以在多年后交易，共有产权房还是【shì】具有一些升【shēng】值空间【jiān】。不过，共有产权房在流通【tōng】中【zhōng】，还是要保持【chí】特有的【de】产【chǎn】权性质【zhì】，这也会相【xiàng】对应影响共有产权【quán】房升【shēng】值空间。所以共有产权房的升值幅度肯定【dìng】是远【yuǎn】低【dī】于【yú】周边商【shāng】品房的，同时，共【gòng】有产权房【fáng】的增值空间也和商品【pǐn】房一样受到区位、交通以及配套等多方面因素的影响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁