物业销售结转缩减 产业园区复常的几大抓手

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（9-22）过去【qù】的几【jǐ】年里，市场环境发【fā】生了很大的变化，产业园运【yùn】营商遇到的【de】问题是多方面的，困难是【shì】前【qián】所未有的。

从2023年一季【jì】度【dù】业绩看，在观点指数重点监【jiān】测【cè】的产业【yè】运【yùn】营企【qǐ】业中，13家样本上市企【qǐ】业有8家【jiā】营收下降，归母净利润下跌的同样有8家。过半数企业一季度表现【xiàn】不佳，主要源于【yú】物业销售结【jié】转缩减。

去年同【tóng】期由【yóu】于疫情【qíng】影响，园区运营【yíng】企业业绩受到【dào】重【chóng】大冲击【jī】，因而【ér】大量企业有动机在一季度集【jí】中结转物业【yè】销售【shòu】收入以粉【fěn】饰业【yè】绩。而今年同【tóng】期再【zài】无该项发生，因而引致该部分企业业绩出【chū】现【xiàn】大幅下滑。除此之【zhī】外，免【miǎn】租政策对国资园区运【yùn】营【yíng】商现金流带来较大的冲击【jī】，疫情三年断断【duàn】续续的免租时间叠加起来【lái】达到一年之久。

要关注到的【de】是【shì】，公募REITs的出现【xiàn】，以【yǐ】及各种发行和扩募规【guī】则的完【wán】善，给了【le】园区持有者【zhě】一个良【liáng】好的退出渠【qú】道，为园区开发商【shāng】提供了长效的资金来【lái】源。一众园区运营商对外【wài】表【biǎo】示公募REITs的出现在一【yī】定程度上改【gǎi】变了园区经营的【de】逻辑【jí】。

随着园【yuán】区公募REITs退出渠道【dào】的全面打通【tōng】，位于链条【tiáo】前端的Pre-REITs基金也接踵而【ér】至，未来【lái】更多【duō】的产业【yè】园【yuán】和物流园都【dōu】将以市场【chǎng】化的逻辑来决策【cè】和操盘，自持园区的面【miàn】貌将焕然一新。

不【bú】过，现时发行【háng】的园区【qū】REITs仍以国资园【yuán】区为主，民营园区发【fā】行REITs依然有困难，退场者不在少数【shù】，客观上存在着“国进民退”的现象【xiàng】。如今，各地方【fāng】也意识到了强【qiáng】链补链的必要性。在一些细分领域【yù】“特【tè】专精”的【de】企【qǐ】业，由于需求过于细【xì】致【zhì】和【hé】分【fèn】散【sàn】，政府受【shòu】制于预算【suàn】、人员编制安排等影【yǐng】响，难以完全把握，这【zhè】就需要【yào】发挥市场化主体【tǐ】的作用，也【yě】是未来民营产业投资商或运营【yíng】商可【kě】以发挥的【de】地方。

必须要承认的是【shì】，政府在“招大引【yǐn】强”上仍具有绝对优势，但现时的新【xīn】兴产业更讲求上下游产业链【liàn】的链接，只有单一【yī】的大企业、“500强【qiáng】”并【bìng】不能支撑【chēng】起整个产【chǎn】业在地区的发展【zhǎn】，若企业只是为了优【yōu】惠政策而【ér】来，自然会因为更优惠【huì】的【de】政策而迁移【yí】。

为盘点以及借鉴那些【xiē】在产【chǎn】业运【yùn】营发【fā】展行业具有高【gāo】度影响力的企【qǐ】业 ，观【guān】点指数研究院【yuàn】通过对企【qǐ】业的【de】长期跟【gēn】踪与监测，并结合【hé】各项指标、数【shù】据进行【háng】分析研究，发布【bù】 “影【yǐng】响力指数 • 2023年【nián】度影【yǐng】响力产业运营发展企业”。

9-22，相【xiàng】关【guān】研究结果将在一年一【yī】度的行业盛会“博鳌【áo】房【fáng】地【dì】产论坛”上、在百家媒体和千余名参会嘉【jiā】宾的见证下盛【shèng】大发布【bù】。

包含【hán】“2023年度影响力产业运营发展企业”在内的系【xì】列博鳌风尚企业表现研【yán】究结果的发布，已【yǐ】经成【chéng】为房【fáng】地【dì】产及新经济【jì】产业年度思想【xiǎng】论坛——博鳌房【fáng】地产论坛的标【biāo】志性事件，同【tóng】时为所有【yǒu】积【jī】极向上的企业及企【qǐ】业家提供【gòng】了一个提升社会声【shēng】誉【yù】的平台。