即时：瑞安新天【tiān】地行政总【zǒng】裁张斌：城市更新到【dào】了寻找突破【pò】的时候，未【wèi】来继续深耕上海【hǎi】市场【chǎng】

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城市更【gèng】新，自大【dà】狂妄的割【gē】裂式开发要不得，需要的是真正能够倾听过【guò】去、解读历【lì】史，把神韵保留【liú】下来【lái】、把精髓保【bǎo】留下【xià】来。”

近日，瑞安房地产旗下负责商业【yè】投资和管理的瑞安新天地行政总裁【cái】张【zhāng】斌在接受《每日经济新闻》记【jì】者采访【fǎng】时表【biǎo】示，一【yī】个有着上千年历史【shǐ】的古【gǔ】镇，呈现在人们眼前【qián】的【de】可能是危房、小【xiǎo】加工厂常年随意排【pái】污【wū】等没落景【jǐng】象。“这【zhè】种古镇【zhèn】的保护与创新【xīn】之间该怎么结合，就【jiù】是【shì】摆在城市更新企【qǐ】业面前最【zuì】为现【xiàn】实的问题。”

【资料图】

作为上海32个历史风貌保护区之【zhī】一，位于上海青浦的蟠龙古【gǔ】镇经过瑞安集团【tuán】历时9年的【de】改造，目前【qián】已变身为【wéi】集【jí】商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体——蟠【pán】龙【lóng】天地，整体规【guī】划超50万平方【fāng】米，商业面积5.3万平方【fāng】米【mǐ】，公共绿【lǜ】地23万平方米【mǐ】。4月底【dǐ】开【kāi】业的【de】蟠龙天地，在刚刚【gāng】过去的“五【wǔ】一”小长【zhǎng】假接【jiē】待了110万人次的到访。

落地“城市微度假”概念

“城【chéng】市【shì】更【gèng】新最难【nán】的【de】部分是面对厚重【chóng】的历史，怎么把历史【shǐ】转化为现代语言、融入当代人的审【shěn】美、变成当代人生活的一部分【fèn】。很【hěn】多不成【chéng】功的模式是停在这一步，所以我们反复强调不要快，一定要深【shēn】入用心。”

在张斌【bīn】看来，城市更新的第二个难点在【zài】于，这种类型的【de】项目，今天【tiān】人【rén】们看到的是美好的【de】那一面，而其原始形【xíng】态真的会把【bǎ】很【hěn】多人挡在【zài】门外【wài】。“千年的古镇没落到【dào】一【yī】定【dìng】程【chéng】度，呈现在人们面前的是住户、作坊与小【xiǎo】加工厂常年随【suí】意排污，面对危房、黑臭河道，保护跟创新的之间【jiān】怎么结合？”

“第三个挑战在于商【shāng】业【yè】模【mó】式，一定【dìng】是要有系统全面【miàn】的解【jiě】决【jué】方【fāng】案，不能保留了【le】建【jiàn】筑，忘了商业【yè】；做【zuò】了商业【yè】，又忽略了资本。就【jiù】像一个交响乐队，每一个乐器的【de】声部【bù】或者是乐器间能够很好【hǎo】地协调，这也是【shì】我们在商业地产上强调【diào】要慢一点的原因。”

瑞安集团【tuán】以蟠龙天地【dì】项【xiàng】目正式落地“城市微度假【jiǎ】”概【gài】念【niàn】，也向外界释放了对于社区模式探索、公园商业打造【zào】等的全新思考【kǎo】。

随【suí】着城市化【huà】进程加速，城市【shì】更新需【xū】求也【yě】日益迫切，在这【zhè】一【yī】过程中【zhōng】，伴随大量优【yōu】质商业项目的诞生，其中【zhōng】也不乏“披【pī】着古镇外衣的【de】小【xiǎo】商品城”，以及不同城【chéng】市【shì】间批量复制的标准化模版，可以说，城市更新也到了寻找突破的【de】时候【hòu】。

张斌坦【tǎn】言【yán】，“在城市【shì】更新领域，特别是涉及【jí】古【gǔ】迹项目的城市更新，简单复制标【biāo】准化产品的逻辑【jí】完全不成立，原因就是时间、地域、人，这三个变量。尽管更新开发【fā】的【de】理念是一致的——就是传承和【hé】保【bǎo】护、创新的商【shāng】业模【mó】式和【hé】现代人的【de】结合，但加入三个变量之后，就完全【quán】不同了。”

摒弃地产【chǎn】甲方的自我认知，这是第一步。张斌【bīn】坦言，“对待每一【yī】寸土【tǔ】地都要诚【chéng】惶诚恐。瑞【ruì】安【ān】过【guò】去也吃过一【yī】些亏，直到今【jīn】天为止，我们也摸索出一【yī】套【tào】能够持续【xù】的发展经验。城市更新不是卖房子、赚快钱的方式【shì】，它的价值打造【zào】在于【yú】长期【qī】经营。”

张【zhāng】斌【bīn】透【tòu】露，瑞安新天地的方法是告【gào】别甲方与商户的二元关系。“除了租【zū】一个场所【suǒ】给商户，更重要【yào】的是生态合作伙【huǒ】伴关系，社区里最有意思的是【shì】多元内容【róng】、人的多元的复合，应【yīng】该去【qù】卖的不【bú】是一个点，是一条【tiáo】线甚至【zhì】一个【gè】面。”

记者注意到，之前只在一线【xiàn】城市核心地段开店的Blue Bottle蓝瓶【píng】咖啡，也成【chéng】为蟠【pán】龙天【tiān】地首批开业的商户之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分【fèn】别位于【yú】苏州河【hé】畔、南京西【xī】路商【shāng】圈和静安【ān】寺商【shāng】圈。将Blue Bottle开【kāi】到青浦，依【yī】赖传统招商模式恐怕很难做到【dào】。

据张斌介绍，和【hé】Blue Bottle的合作还是基于双方在【zài】运营理念【niàn】上融合。“我告诉他【tā】们，蟠龙天地是【shì】瑞【ruì】安的作【zuò】品【pǐn】，其中特色的江南文化可以令Blue Bottle打造【zào】出一些特色【sè】，我们非常高兴在江南古镇里合作一个全新的Blue Bottle，这种【zhǒng】互动也【yě】转【zhuǎn】化成了双方【fāng】的【de】深度融合。我们【men】去【qù】打动【dòng】比较有话语权的品牌的一个【gè】方法【fǎ】，就是【shì】坚持【chí】做我们擅长做【zuò】的事情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开【kāi】业只是个开始，团队谋划【huá】的是未【wèi】来20年应该怎么做，一年【nián】一【yī】年应【yīng】该怎么调整。”

据张斌还介绍，蟠龙天地“五【wǔ】一”期【qī】间开门迎客的【de】百【bǎi】余【yú】家店铺【pù】，大约占了【le】一期招商140家的80%，包【bāo】括近20家上【shàng】海首店、超过【guò】60家区域【yù】首店，其中【zhōng】不乏全国首店及特别概念店，涵【hán】盖文化体验、户外运动、设【shè】计家【jiā】居、品质生活、中西美食等。

“140家【jiā】已经不少【shǎo】了，我们还要发挥，还【hái】有很多好的【de】品牌【pái】要放进来【lái】。开业计【jì】划事【shì】实上分了好几个节点，目前只是第一阶段开业，接【jiē】下【xià】来每个【gè】季度会有一【yī】个节点，在【zài】这个季度里面会【huì】有新的【de】内容呈现。”

据记者观察，瑞【ruì】安将蟠龙天地【dì】打造【zào】成“Urban retreat城市微度【dù】假”首个作品【pǐn】，似有在【zài】该领域发力加码【mǎ】投资的意愿。而【ér】蟠【pán】龙天地的开业，对于近几年【nián】谨慎投资【zī】的瑞安而言，可能也是商业【yè】加【jiā】码的开【kāi】始。

张斌告诉【sù】记【jì】者，在2022年行业【yè】非常【cháng】艰难的情况下，瑞安仍然在武汉长江边拿了【le】120多万平方米的大开发项目【mù】，在上海杨浦获取了【le】平凉地块的【de】开发权以及浦东召稼楼古镇的开【kāi】发【fā】权【quán】。“今【jīn】天【tiān】的市场【chǎng】，有【yǒu】些企业或出险、或考虑【lǜ】生存，有【yǒu】些企业负债承压，我觉得对我【wǒ】们来说是非常好的一【yī】个发展时机。”

当前【qián】，一【yī】二线城市商业【yè】地产出现分化【huà】，在此背景下的商业【yè】地产扩张很难进行简单复制【zhì】。

“分化意味【wèi】着【zhe】国内商【shāng】业、地产【chǎn】的发展不再是整齐划一的，但市场规律一定【dìng】是【shì】以重要的城市来带动区【qū】域，起到【dào】龙【lóng】头作用【yòng】。另一个分化就是人群【qún】的分化，背【bèi】后的一【yī】个深【shēn】层次的逻辑【jí】就【jiù】是【shì】，我们不要去想过去的那些【xiē】所谓【wèi】的【de】标准产品，如做一个shoppingmall，然后全国复制300个、500个，在分化的背景下【xià】是无法实现的。”

张斌表示，过【guò】去几年衣食住【zhù】行等消费在赛【sài】道上出现一些问【wèn】题，线【xiàn】上销售分走【zǒu】了【le】约40%的销售额，因此线下商【shāng】业要【yào】创新、要【yào】差异化发展，成为非常【cháng】大的挑战。

“商业【yè】地产不能快的一个原因就是【shì】因为【wéi】要【yào】创新【xīn】，不要【yào】去做简单的复制的东西。客户需求已经很【hěn】多样【yàng】化了，供【gòng】应一定要跟个【gè】性【xìng】化【huà】需求结合起来。”

“在创【chuàng】新的前提下，还要改【gǎi】变【biàn】过去甲方的心态，地产不是【shì】甲方，全世界的地产都是服务行业，所【suǒ】以不【bú】存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，还【hái】要【yào】有好的心【xīn】态，关注客户需求的【de】变化，不要用【yòng】一副【fù】眼镜去看【kàn】所【suǒ】有客户。甚至把文化做成【chéng】IP，再深入到【dào】用创新【xīn】去‘产【chǎn】生’文化，生成自己的价【jià】值主张，让商【shāng】业与客群的互【hù】动不是只是看【kàn】一【yī】看。新的商【shāng】业分化的背【bèi】景下，我们【men】认为【wéi】一【yī】个好【hǎo】的服务商应该有的这样的一个远见。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞安在上海持【chí】有的商用【yòng】物业170万【wàn】平方米【mǐ】，我们从香港到内【nèi】地【dì】发展的第一个城市就在上海，在过【guò】去的20多年里面，我们【men】看【kàn】到这个城市【shì】进入了一【yī】个非【fēi】常快速发【fā】展的轨道。”

张【zhāng】斌由衷地说，“未来在【zài】上海【hǎi】的发展【zhǎn】，我们依然【rán】会坚持我们一直在【zài】做的【de】，用城【chéng】市更新的手法，用打造社区【qū】这样的【de】一个大体量多功能【néng】复合【hé】的【de】产品，继续【xù】深耕和扩【kuò】大我们在上海这座城市的发展。”