打【dǎ】新【xīn】套利动辄千万，“万人摇”乱象丛生，楼市限价走【zǒu】到十【shí】字【zì】路口【kǒu】 实时

6月的首周，杭州临安一个案【àn】名为“华发荟天府”的楼盘意外出圈，登上同城热搜榜。因【yīn】为【wéi】这个楼【lóu】盘在过去半【bàn】年时间里，采【cǎi】用买房送黄【huáng】金的方【fāng】式【shì】变相降【jiàng】价【jià】促销。

(相关资料图)

为【wéi】何楼盘不直接【jiē】降价，而是以送一【yī】斤甚至二斤黄金来对冲房【fáng】款？对于这个追问【wèn】，房【fáng】企营销圈子里【lǐ】的人大多深感无奈【nài】：楼盘定价有备案价设置的上下限，这两年【nián】市【shì】场【chǎng】下行，地产【chǎn】营销【xiāo】绞尽脑汁突【tū】破限【xiàn】价下线，送【sòng】车位、送物管费，甚至接【jiē】纳【nà】农产品抵扣房【fáng】款【kuǎn】，促销五花八门。

另【lìng】外一【yī】边，上海的高【gāo】端住宅【zhái】，却因为【wéi】无法突【tū】破限价上线，陷入营【yíng】销的困境【jìng】。不久【jiǔ】前，上【shàng】海徐汇滨【bīn】江的云锦东方宣【xuān】布暂停摇【yáo】号销售并退订【dìng】，这个楼盘因为“无论买中哪一套都能轻松净赚千【qiān】万+”而让沪上有钱的【de】社保巨【jù】子们疯狂，市场风传【chuán】有人【rén】为【wéi】了增加买房筹码【mǎ】不惜火线“假结【jié】婚【hūn】”以提高购房积分。

在每【měi】个【gè】城市，房子可谓是接受监管最多的商品之一【yī】，但房子的【de】销售过程中，却仍是【shì】漏【lòu】洞频出。以稳定房价作为初衷的“限价”政策为例，自2016、2017年【nián】以来【lái】，各地限【xiàn】价政策的祭出，在楼市过热之际成功稳定了【le】市场预期，对于平【píng】抑房价起到【dào】过立竿见【jiàn】影的【de】作用。但同时也【yě】确实催生【shēng】了【le】“万【wàn】人摇【yáo】”、“打【dǎ】新”等【děng】等附【fù】带效应。如【rú】今，站在楼【lóu】市下【xià】行、需求不振的当下【xià】，有【yǒu】业内人士提【tí】出，限价政策【cè】基【jī】本完成了历史使命，当前或【huò】可考虑退出历【lì】史舞台，在部【bù】分仍有【yǒu】房价上【shàng】涨压力的热点城市，可考虑【lǜ】适当放松【sōng】限价的同时优化楼市调控措【cuò】施。

楼盘“打新”乱象

过去几【jǐ】年，因为限价带来一二手【shǒu】房的价差【chà】，“打新【xīn】”一度成为各大城市【shì】中【zhōng】的时髦名词【cí】，就连原本没有购【gòu】房【fáng】需求的人们，为了百万【wàn】到【dào】数百万的投机空间【jiān】，纷纷涌向【xiàng】新房【fáng】市场，催生了一个又一个疯狂的楼盘“万人摇【yáo】”。

上海云【yún】锦东方【fāng】引发的【de】打新热潮不是孤例【lì】，此前几年，全【quán】国【guó】几个主【zhǔ】要城市【shì】频繁上演着类似的打新创富神话。今【jīn】年3月中旬第二次开盘的“杭州国际【jì】金融中心（IFC）”正是其中【zhōng】一【yī】例。这个位于杭州钱江新城的【de】顶【dǐng】流红盘，除8套房源被【bèi】A类人才【cái】锁定【dìng】之外，余下的56套房源引来2798组家庭认筹摇【yáo】号，整【zhěng】个【gè】选【xuǎn】房流【liú】程不到20分钟即【jí】结束。公开信息【xī】显示，杭州【zhōu】IFC限价仅6.98万/平方米，但周【zhōu】边有【yǒu】项目二手房挂牌【pái】均【jun1】价已近12万元/平方米【mǐ】，较新房价格【gé】接近【jìn】翻倍。

即便是在楼市稍显平淡【dàn】的北京【jīng】，也有这样的倒挂【guà】“神盘”，东城区【qū】的共【gòng】有产权住房永定府【fǔ】是不【bú】容忽【hū】视的【de】一个。该项【xiàng】目位于北京二环【huán】沿【yán】线，区位极佳，销售均价8.9万元/平方米，最【zuì】高不超过9.35万元/平方米【mǐ】；而周边次新二手房均价已【yǐ】达12.7万/平方米。尽管【guǎn】约3万元【yuán】/平方米的倒挂不【bú】算太大，但项目定【dìng】位偏【piān】刚需，面积89平方米起，总【zǒng】价门槛【kǎn】相对较【jiào】低【dī】，仅在500万元【yuán】左右。于是永定府【fǔ】的391套房源，吸引了约9000人【rén】的购房意向，接近“万【wàn】人【rén】摇【yáo】”。

真正达到了“万人打新”的高端【duān】项目【mù】出现在【zài】深圳。2020年11月，网红楼【lóu】盘华润润玺一期入【rù】市，一次性推出1171套住【zhù】宅房源，面积范围100~200平方米，备案均价【jià】13.1万/平【píng】方米。而彼时该项目前期已【yǐ】交房的二手房成交均【jun1】价【jià】约18万元/平方米。在买【mǎi】入【rù】即有机会赚【zuàn】到500~1000万元【yuán】的诱惑下，购房者趋之若【ruò】鹜，购房申【shēn】请人数超1.5万人，而【ér】最终【zhōng】完【wán】成诚意金冻结【jié】、有资格参与摇号的人也有9690人。据【jù】当时的要【yào】求，诚【chéng】意登【dēng】记【jì】保证金为350万【wàn】元/套，也【yě】就是说【shuō】，仅华润【rùn】润玺一期，冻资【zī】金额就达【dá】339亿【yì】元。

2020年7月【yuè】开【kāi】盘的【de】成都凯德卓锦万黛项目，均价仅1万元/平方米【mǐ】出头，与周【zhōu】边二手房【fáng】形【xíng】成【chéng】的价格剪刀差【chà】约5000-6000元/平方米。“买到就是【shì】赚到”的诱惑之【zhī】下，有【yǒu】5.8万人报名【míng】抢购774套房源。而此前【qián】入市的成都【dōu】川发天府上城项目，也有4万人参与【yǔ】摇号。

事【shì】实上，在市【shì】场热度走【zǒu】高的时【shí】期，南京、苏州、宁波【bō】等许多城市都曾【céng】因一二手价差【chà】出现“万【wàn】人摇【yáo】”项目【mù】。例【lì】如2022年【nián】4月【yuè】，西【xī】安的天地源·丹轩坊以约【yuē】2.5万/平方米的价差吸引【yǐn】了超过3.4万组客户认购登记；2021年时，西安【ān】楼市【shì】出现了【le】超12次“万【wàn】人摇”；杭州更是【shì】有过在两年多的时间里创造28次“万人摇”的记录【lù】。

限【xiàn】价带来的一二手“价差”，在过去一个特殊的历史时期【qī】内，空【kōng】前激发出人们的【de】购房热情。在投资氛【fēn】围【wéi】浓烈的杭州【zhōu】市场上【shàng】，一位购【gòu】房者向第一【yī】财经透露，楼【lóu】市火热那几【jǐ】年【nián】，年【nián】轻人会几个人凑钱参与【yǔ】摇号、有家庭的人则【zé】忙于【yú】帮父母落户以获取打【dǎ】新资格。在2020年的深圳，由于楼市【shì】政策【cè】收紧，不少人一夜间失去【qù】购房资【zī】格，于是【shì】没【méi】有【yǒu】名额或积分较低的购房者选择【zé】“代【dài】持”，而资金【jīn】不足【zú】的人则“众筹【chóu】买房”……楼市打新【xīn】乱象丛生。

房价预期管理

限【xiàn】价政策【cè】的起点是【shì】楼市火热的2016年，当时许【xǔ】多城市祭出了限购【gòu】、限贷、限价、限售【shòu】、限商的五限格局，从【cóng】供给端到需求端【duān】进行限制，致【zhì】力于打压投资性需【xū】求【qiú】。

2017年【nián】12月，全【quán】国住【zhù】房城乡建【jiàn】设工作会【huì】议上，时任部长【zhǎng】王蒙徽曾提出2018年我国房地【dì】产市场的【de】调控方向，即【jí】针对各类【lèi】需求实行差别化调控政策【cè】，满足首套刚需、支持改善【shàn】需求、遏制投【tóu】机炒【chǎo】房。

业内认为，这次会【huì】议本质上强调了【le】2018年政策调控的主旋律：打压投资性需求，与以往【wǎng】政策【cè】的逻辑【jí】一脉【mò】相承。9-22，中央政治局会【huì】议明确【què】提出“坚决遏制房价上涨【zhǎng】”，明确了政策【cè】调【diào】控的基调【diào】。

据【jù】亿【yì】翰智库统计，2016-2018年间，超50城【chéng】市出台了细则不【bú】尽一致的【de】限价政策，范围【wéi】覆盖【gài】四个一线城市，多数【shù】二线城市和部分三【sān】四线城市。该机构认为【wéi】，对【duì】于限价【jià】的项目，开发【fā】商参【cān】照着政府指导价出售，稳定了【le】购房者对于房价的预期，抑制了市场的【de】大起大落【luò】。

但一二手【shǒu】房价的倒挂【guà】是个【gè】无【wú】法避免的结果。亿翰智库副【fù】总裁【cái】田【tián】晶向记者分析，限价政【zhèng】策是单【dān】方面针对一【yī】手房，因此【cǐ】，新房价格因限制性政【zhèng】策封顶，而二【èr】手【shǒu】房【fáng】则是自由的【de】市场交【jiāo】易【yì】，价格由【yóu】市【shì】场决定。而在市场行情火爆时，二手房价格保持坚挺，倒挂也就必然出现。

在限价政策刚推出的【de】几年里，众人【rén】争【zhēng】抢、一房【fáng】难求的情况已在高【gāo】能级城市【shì】限价项目上出现。2018年开【kāi】盘的南京【jīng】保利樾【yuè】广场项目，引得5428组客【kè】户【hù】摇号，中签【qiān】率仅5.8%；同【tóng】期，还有不少以企业之名【míng】抢房以期套【tào】利的案例【lì】。

“打补丁”的政策也渐次出【chū】现。2018年6月，西安【ān】、长沙、杭州相继出台暂停企【qǐ】业购买住【zhù】房的政【zhèng】策，压缩企业和个【gè】人获【huò】利的空间。2020年7月【yuè】，频繁【fán】出现“万人摇”的杭州祭出了【le】摇【yáo】号新【xīn】政【zhèng】，高层次人【rén】才优先购房【fáng】政策加绑限售期限、加大对“无房家庭”政策倾斜【xié】力【lì】度、增【zēng】加【jiā】购房意向登【dēng】记限制等【děng】四方【fāng】面内容，以支持自【zì】住需求，抑制投机炒房。

政策不断打补丁，但似【sì】乎仍然【rán】难以【yǐ】从根【gēn】本【běn】上堵住漏【lòu】洞。事实上，业内对限价【jià】政策的效果始终存在不一样的【de】看法【fǎ】。

在【zài】亿翰智库田【tián】晶看来，限价政策是在2016年-2017年【nián】市场环境【jìng】下出现的【de】政策性工【gōng】具，有【yǒu】其时效性和历史性的价值【zhí】。

但在地产专栏作家西峯【fēng】看来【lái】，价【jià】格管制往【wǎng】往是无效的，好心也会办【bàn】坏事，限价政策原意是想遏【è】制新房价【jià】格上涨幅度，但限价政策【cè】的实际【jì】推行【háng】使得一线和强【qiáng】二线【xiàn】城【chéng】市【shì】出现了【le】广泛的一二手房价格倒挂【guà】，出【chū】乎意【yì】料地引【yǐn】发了大量【liàng】投机性需求，并未能真正起到【dào】遏制炒房的作用【yòng】。同【tóng】时，限【xiàn】价也导致【zhì】了开发商的利润变薄和巨额税款的流失【shī】。

关于“退出”的讨论

如今，房地产市【shì】场基本面已经发生了巨大【dà】变化【huà】，现行限价政策却【què】依然催生【shēng】着【zhe】“云锦【jǐn】东方”这样的销售乱象和不【bú】公平【píng】，那么，限价是否【fǒu】到了可以退【tuì】出【chū】历史舞台的时机？

中指【zhǐ】研究院市场研【yán】究总监陈文静告诉记者，限价政策出台的【de】初【chū】衷【zhōng】是实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持【chí】合理购房需求，但随着市【shì】场环【huán】境【jìng】的变化【huà】，限价带【dài】来的负面影响愈发突出。“价格倒挂不【bú】仅增【zēng】加了真实住房【fáng】需求的购房难度，也无法反【fǎn】映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整【zhěng】压【yā】力增【zēng】加【jiā】的背景下，多【duō】个【gè】城市出台“限【xiàn】跌令”，也导致房企【qǐ】销售不畅，资金回笼【lóng】受阻。在新【xīn】的市场环【huán】境下，限价政【zhèng】策也需要及时调整【zhěng】优化。”

田晶【jīng】认【rèn】为，目前来看，限价政策的历史性任务在一定程【chéng】度上已达成【chéng】，其中也产【chǎn】生【shēng】了一些附加【jiā】的【de】问题。若要对限价政【zhèng】策进行【háng】取消【xiāo】，需要进行市场测试，考【kǎo】虑到取消【xiāo】之后会对市场产生何种【zhǒng】影响或冲击【jī】。她提出，政策退出可以【yǐ】分【fèn】层【céng】级推进，例如针对部分获利空间巨大【dà】的市【shì】场，如豪【háo】宅市场【chǎng】取消限价，而其他的市场【chǎng】予【yǔ】以保持【chí】。

事实上，随着“房【fáng】住不炒”的持续压实，城市、区域不断分化，近【jìn】几【jǐ】年，一二手房价格倒挂的现象大幅【fú】减【jiǎn】少，套【tào】利空间【jiān】收窄，火爆的【de】抢购【gòu】场景【jǐng】不断【duàn】减少【shǎo】。很多城市和区【qū】域，已【yǐ】经陆续放【fàng】宽甚至退出了限价的政策。

某新一线城市【shì】地产行业分析师向【xiàng】记【jì】者【zhě】透【tòu】露，从限价政【zhèng】策的实际执行来看，苏州从去年开始就在一步步放松限价，新盘项目上限从【cóng】4万向上突破【pò】，今【jīn】年最高已触及5.5万元。该分析师【shī】认为，城市的核心【xīn】板块项【xiàng】目价格上【shàng】涨之后，可以促【cù】使部分【fèn】需求向此核【hé】心板块溢【yì】出，从而在一定程度上【shàng】带动去库【kù】存，去年【nián】苏【sū】州就【jiù】在这一政策的作【zuò】用下推动了去化。

但是，若取消限价，房【fáng】价会大【dà】涨吗？田晶认为，在当下，取消限价并不必【bì】然意【yì】味【wèi】着房价上涨，这需要考【kǎo】虑具【jù】体的城市【shì】和具体的【de】项目。2015年之后【hòu】的【de】几年【nián】，市【shì】场存在着【zhe】地价向房价传导、一线城市房价上【shàng】涨向二【èr】线、三【sān】四线城市传导的【de】现象，而如今这一现象已不存在。当下是一个明显分【fèn】化的【de】市场，取消限价【jià】后，有【yǒu】些城市的项目有【yǒu】涨价的可能，而对于另一【yī】些【xiē】项目【mù】来说则可能【néng】是个伪命题。