市值缩【suō】水超九【jiǔ】成，时代【dài】邻里（09928）能搭地产政策的顺风车吗？-环球热文【wén】

房【fáng】地产行【háng】业【yè】又出政【zhèng】策利好，近日中国人民【mín】银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利【lì】率（LPR）1年期【qī】及5年期均【jun1】下调10个基点，随后各地银【yín】行【háng】房贷利率跟【gēn】着【zhe】下【xià】调10个基点。

(相关资料图)

实际上【shàng】，从【cóng】去年下【xià】半年开始【shǐ】，资本【běn】市【shì】场及【jí】货币市场均在给房地产【chǎn】行业开融资【zī】绿灯【dēng】，包括在股权【quán】、债权以及银行【háng】借款上不断【duàn】优化成【chéng】本及融资门槛，目【mù】的是【shì】为促进房地产行业合理发展，度【dù】过艰【jiān】难时期。而行业经过中长期【qī】的低谷期后【hòu】，在政策持续刺激下，逐步恢复【fù】了点血气，于今年2月份开始销【xiāo】售额恢复增长【zhǎng】。

而作为房地产行业延伸出来的物业【yè】管理【lǐ】行【háng】业，兴衰与共，主要为大部分物业管理公司【sī】由房地【dì】产公【gōng】司分拆，在管面【miàn】积依赖母体【tǐ】。2022年，在港上市的物【wù】业【yè】股业绩普遍下滑【huá】，利润腰斩，由盈转亏的标的【de】也不在少数，比如【rú】时【shí】代邻里【lǐ】（09928）。在物业管理【lǐ】行业，获取第三方资源能力成【chéng】为【wéi】评价标的【de】业【yè】绩【jì】核心【xīn】指标。

时代邻【lín】里是【shì】规模较小的【de】行业标的，2022年收入规【guī】模为【wéi】26.06亿元，净【jìng】亏【kuī】损2.14亿元【yuán】，不过相比【bǐ】于其他港股上市【shì】标的，对母【mǔ】体依赖度低【dī】，2022年来【lái】自第三方物业开发【fā】商的在管面积占比达74.6%。不过【guò】市场并【bìng】不看好，从【cóng】2020年【nián】下半年至今，该公司市值跌去了96%，已跌无可跌，那么可以【yǐ】博反弹吗【ma】？

是否值得博反弹，主要看两【liǎng】点：一【yī】是基本面【miàn】是否恶化【huà】；二是【shì】行业拐点是否来【lái】临。

基本面未恶化，核心业务强劲

智通【tōng】财经APP了解到，时代邻里为时代【dài】集【jí】团旗下的物【wù】业【yè】管理平台，从事【shì】业务包括物【wù】业管【guǎn】理服务【wù】、非业【yè】主增值服【fú】务、社区增值服务以及其【qí】他【tā】专业服务，物业管理为核心【xīn】业务，收入贡献超过70%。2018-2021年【nián】，该公司收入及净利润复合增速分别为57.5%及69.7%，2022年【nián】收入【rù】中断增长，净利润【rùn】转亏【kuī】2.14亿元【yuán】。

该公司业绩收入出现波动，主要为2022年疫情严控下，社区增【zēng】值及【jí】非业【yè】主增【zēng】值服【fú】务均受到影响，收入下滑，但核心业务【wù】物业管理服【fú】务【wù】依然保【bǎo】持增长【zhǎng】趋势，主要控股股东存量【liàng】房及第【dì】三方持【chí】续【xù】开拓带【dài】来的在管面积【jī】扩张。

过去三年，时代邻里物业管理【lǐ】服【fú】务【wù】业务【wù】收【shōu】入复【fù】合增速35.8%，在管面积复合增速【sù】31.33%，其【qí】中来自时代中【zhōng】国及第三方在管面积复合增【zēng】速分别为19%及36.52%，占【zhàn】比【bǐ】分别为25.4%及74.6%。截至2022年，该公司【sī】在在【zài】管物业管理项目（不含城市公共【gòng】服务27个项目）956个，有108项合【hé】约【yuē】物业管理项目尚未移交予管理，面【miàn】积占比13%。

物业【yè】管理业务【wù】保持较高的【de】增长，主要为该公司积极开拓第三方物业开【kāi】发公司项目，在类型【xíng】上以【yǐ】住宅【zhái】物业【yè】为【wéi】主，占比超过50%，而【ér】在城市扩【kuò】张方面【miàn】，目前【qián】已覆盖88个城市，其中【zhōng】深耕于【yú】大湾区共9个城市，合计【jì】在管面积占比41%，此外该公司积极【jí】开拓【tuò】华中【zhōng】地区市场，2022年表现抢眼。第三【sān】方成为物业【yè】管理业务的核心驱动，在这块【kuài】业务上不仅基本面稳固【gù】，同时因行业萎靡而脱颖而出。

不【bú】过社区增【zēng】值【zhí】及【jí】非业【yè】主增值两个业务【wù】表现【xiàn】就没那么好，2022年受疫【yì】情【qíng】影响，收入【rù】分别下滑【huá】31%及60.5%，收入份额分【fèn】别为14.53%及6%。社区增值【zhí】服务【wù】包括公共空间租赁及停车【chē】位【wèi】管理及生活服务，生【shēng】活服务受疫情影响较大，收入下【xià】滑【huá】达40%；非业主增值包括协销服【fú】务【wù】、施工现场服务、开荒清洁【jié】服务、城市【shì】更新项目服务【wù】及【jí】房屋中介服务，均【jun1】呈现不同程度下滑，其中占比较【jiào】高【gāo】的【de】协销服【fú】务下滑64.2%。此外，该公司【sī】还有专业服务项目，包括智联科【kē】技、电梯服务及城市公共【gòng】服务，对【duì】业【yè】绩贡献较【jiào】低，但整体呈现稳定增长的趋势，2020-2022年收入复合【hé】增速22.5%。

就业务体系【xì】而【ér】言，时代邻里成【chéng】长【zhǎng】根基未发生改变，物业管理在第三方项目带动下保【bǎo】持强劲增【zēng】长【zhǎng】，这也成为其【qí】在同行的竞争优势，社区【qū】增值及【jí】非业主增【zēng】值【zhí】业绩【jì】影【yǐng】响因素消除，借助物业管【guǎn】理【lǐ】资源【yuán】，预计将【jiāng】重回增长通道。根【gēn】据未管理的项目、行业复苏及业【yè】务判断，预计2023年该公司收【shōu】入将恢复双位数【shù】的增长。

减值造成亏损，盈利下行空间有限

时代【dài】邻里核心业务成长未受行业及疫情明显影响【xiǎng】，且【qiě】受【shòu】影响【xiǎng】业务具【jù】有修复预【yù】期，但【dàn】盈【yíng】利能力却受到很大影响，相【xiàng】比于收入，投资者可能更看【kàn】重公【gōng】司的盈利能力。

智通财【cái】经APP了解到，过去三年，该公司毛利率呈【chéng】现持【chí】续下降趋势，累计下降了8.9个百分点至21.3%。所有业务毛利【lì】率【lǜ】水平都有不同程【chéng】度下降，其中物业管【guǎn】理【lǐ】毛利下【xià】降6.3个百分【fèn】点至21.9%，社区增值【zhí】、非业【yè】主增值【zhí】及其他专业【yè】服【fú】务分【fèn】别下滑【huá】18.1个【gè】、23.4个及11.3个【gè】百分点至32.9%、6.4%及【jí】6.9%。

除【chú】了【le】毛利率下滑外，费用率也【yě】在上升【shēng】，2022年销【xiāo】售及行政【zhèng】费用率【lǜ】合计为【wéi】14.3%，较【jiào】2020年上升【shēng】1.39个百分点，减值亏损大幅提升，2022年【nián】为3.72亿元，其中应收款减值高达3.58亿元，占比收入13.74%。减值率和两【liǎng】项费用率【lǜ】合计为28%，远高【gāo】于毛利率水平【píng】，扣除毛利率，亏损率6.74%。

目前【qián】核心问题【tí】，是亏损的原因以及持【chí】续【xù】性。首【shǒu】先毛利率下降由于【yú】疫情导致单价降【jiàng】低【dī】，在供应【yīng】端行业不景气下，降【jiàng】低【dī】物业管理费获取市场为明智之举，该【gāi】公【gōng】司核心【xīn】业务利润率虽有所下降，但收入仍【réng】是增长的【de】，不【bú】可【kě】抗力消除后，该影响不【bú】具有持续性；费用率其实还算稳【wěn】定【dìng】，上升主要是【shì】业务【wù】扩张导致行政支出【chū】增加。

而减值亏损则是【shì】房【fáng】地【dì】产客户【hù】应收款拖【tuō】欠导致，这和【hé】行业紧密相关，房地产【chǎn】行情【qíng】频出暴雷【léi】信息【xī】，融【róng】资端受到【dào】巨大影响，同时需求端大幅下滑，也导致大部分地产公司回款困难，没资金就无法满足应【yīng】付款的支付。不过今年融资端【duān】宽【kuān】松，资【zī】金得到缓解，预计收款相对顺【shùn】畅，该公司还有【yǒu】8亿元的【de】应收款，今【jīn】年减值空间不大。

行业缓慢复苏，估值底部值博率高

行业仍【réng】是影响时代邻里基本【běn】面最大的变数，房地产行【háng】业融【róng】资【zī】及需求环境【jìng】改【gǎi】善【shàn】后，预【yù】计对物业管理行【háng】业有一定的提振。

物业管理【lǐ】行业近几【jǐ】年发展较【jiào】快，2016-2021年市场【chǎng】规模复合增速达到【dào】12%，但2021年【nián】底以来，大量项目【mù】的【de】延期交付【fù】，增加了物业管理公司业【yè】绩不确定性，这也导致了【le】2022年的行【háng】业收入【rù】的【de】波动。数据显示【shì】，57家在港上市的物业管理【lǐ】标的于2022年收入仍【réng】稳【wěn】增长，但净利润下滑达44.2%。

行业利润下滑普遍特征是毛【máo】利率下行以及【jí】应【yīng】收款的【de】减值，部【bù】分标的于过【guò】去几年通过收并购得【dé】到【dào】迅【xùn】速扩张，但也导致【zhì】商誉值较大的也存在【zài】减值风险，时代邻里商誉【yù】减【jiǎn】值约八千万元，但【dàn】商誉值较【jiào】低，截至2022年为【wéi】4.85亿元【yuán】。其实2023年行业可【kě】见复苏，在【zài】于：一是地产行业销售【shòu】数据【jù】明显改善；二物业管理【lǐ】仍存在【zài】存量市场【chǎng】竞争空间。

今年从2月【yuè】份开始，地【dì】产行业逐【zhú】步复苏，据中指【zhǐ】研究院数【shù】据，今年9-22月，TOP100房企销【xiāo】总额为29661亿元，同【tóng】比【bǐ】增长8.4%；物业管理行业在管理面积近300亿平【píng】方米，但每年【nián】新增房屋竣工面积以及销售面积保证存【cún】量面【miàn】积呈中单位数【shù】的增【zēng】速。行业集中度低，竞【jìng】争力较为【wéi】分散，参与者通过【guò】收购及获取第三方【fāng】资源迅【xùn】速扩张市场份【fèn】额【é】。

时代【dài】邻里在第【dì】三方资源上【shàng】较同行有更大【dà】的【de】优势，此外，该公司账【zhàng】上有8.1亿元的现金，占【zhàn】比总资【zī】产为27.6%，扩张资【zī】金【jīn】较为充【chōng】裕。预计2023年，在收购及第三方获客上会有【yǒu】较大的支【zhī】出安排，同时该公【gōng】司多元【yuán】业务体系下，行业转暖驱动【dòng】增值【zhí】服务业务预计也将恢复增长【zhǎng】。该公司【sī】规模虽小，但竞争力并不低，业【yè】绩预【yù】期高。

市值缩水超过【guò】九成，但时代邻里基本面【miàn】坚挺，行业【yè】有所复【fù】苏，政策面持续支【zhī】持，预计业绩增长趋【qū】势【shì】仍强【qiáng】劲，而估值位于底部，值博率高。