曾喊出千亿目标【biāo】的领【lǐng】地控股再陷债务违约 未来将走【zǒu】向何方？-环【huán】球关【guān】注

房企违约又添一例。近日，领地控股【gǔ】集团有【yǒu】限公【gōng】司（简称【chēng】“领【lǐng】地控股”）发布【bù】公告称，公司【sī】此前已展期【qī】一年的1.1943亿美元票据再次违约。

【资料图】

领【lǐng】地【dì】控股的【de】“流动性”紧张【zhāng】有迹【jì】可循。在销售额方面，领地曾喊出“千亿目标【biāo】”，但销售业【yè】绩至今与目【mù】标相比【bǐ】仍有较大差距。在业内人【rén】士看【kàn】来，其现【xiàn】金【jīn】流【liú】与到期债【zhài】务不匹配，到期债务较为集中且规模相对较大【dà】，是二【èr】次违约【yuē】的重要原因。

领地控股曾喊出“千亿【yì】目【mù】标”，但销售业绩【jì】至今与【yǔ】目标相【xiàng】比仍【réng】有较【jiào】大差距。图/IC photo

已展期一年的美元票据再次违约

领地控股再次违约的该【gāi】笔票据是此前【qián】领【lǐng】地控【kòng】股为交换旧票据而发行的新【xīn】票【piào】据。9-21，领【lǐng】地【dì】控股发行【háng】本【běn】金总额1.5亿美【měi】元【yuán】的【de】票据【jù】，其按年利率12%计【jì】息，在【zài】9-21及9-21期末支付，到期后，该【gāi】笔票【piào】据【jù】的【de】本金总额1.2273亿【yì】美元仍【réng】未偿还。9-21，领地控股宣布【bù】发行于2023年到期的1.1943亿美元、年利率12%的【de】优先【xiān】票据，票据期限为【wéi】364天，以置换上述1.5亿美元票【piào】据的【de】未偿还本金额最少约1.1046亿美元（或90%）。交【jiāo】换要约的目的是再融资未偿【cháng】还票据及改善公司的流动资金状况。

公告【gào】披露，新【xīn】票据【jù】于【yú】9-21到期。然【rán】而，在到期时，领【lǐng】地控股【gǔ】未能支付【fù】有关【guān】本金，将构成一项违约事件；在到期后30天宽限期届满【mǎn】时仍未能支付【fù】有关利息，也将构成一项违约【yuē】事件。

公告称，鉴于【yú】房地产行业【yè】及金【jīn】融环境，该集团【tuán】可供偿还海外【wài】债务的【de】资【zī】金【jīn】受【shòu】压。根据政策规【guī】定，集团【tuán】绝大部分【fèn】在岸现金必须存放于指定银行账户作【zuò】严格的预售现金监管，以【yǐ】确保发展中物业能【néng】顺利完工。因此【cǐ】，即使集团【tuán】竭尽【jìn】全力，截【jié】至公告日期，公【gōng】司仍未支付新票据的【de】全部本金额【é】约1.19亿【yì】美元及其【qí】应计及未付利息。

领地控股表示，集团正【zhèng】努力不懈地维持【chí】业务营运稳定，加快物业【yè】销售及收回【huí】销售付【fù】款【kuǎn】，以【yǐ】保障全体持有【yǒu】者【zhě】的利益。虽然市【shì】场环境紧张，集【jí】团【tuán】仍对中国房地产市【shì】场持乐观态度，认【rèn】为其【qí】将在【zài】促进房地产行【háng】业健【jiàn】康恢复的政策【cè】后逐步复苏。

领地控股【gǔ】在公告中还表示，鉴于目前面对的【de】挑战【zhàn】，公司【sī】正考【kǎo】虑整体【tǐ】解【jiě】决【jué】方案，以全体持有者的利益为依据应对【duì】海【hǎi】外债【zhài】务【wù】状况。公司将与【yǔ】财务顾问的潜在人选讨论，以【yǐ】评估集团的资本架构及【jí】流动资金，并探【tàn】索改善目前【qián】流动资金状【zhuàng】况的整体【tǐ】解决方案选项。对此，公【gōng】司也【yě】将委聘盛德律师事【shì】务所担任其【qí】法律顾问，以支援【yuán】其工【gōng】作。公司渴望与海外债【zhài】权人商讨及合作，寻求海外债权人【rén】支持【chí】公【gōng】司寻找【zhǎo】海外债务的整体解决方案，共【gòng】同面对【duì】行业困难。

营收依赖成渝经济带及四川省

公开信息显示【shì】，1999年，刘【liú】玉辉与兄弟刘山【shān】、刘【liú】玉【yù】奇在四【sì】川眉山【shān】市【shì】创立领地控股【gǔ】的前身眉【méi】山宝马地产，2006年迁总部【bù】至成都，从此【cǐ】开【kāi】启全国化扩张【zhāng】历程，成为【wéi】继蓝光发展、新希望地产之后的又一个川派龙【lóng】头房企。9-21，领地控股在港交所上市【shì】。

在【zài】住宅产品上，领【lǐng】地控股拥有蘭字【zì】系、观字系、悦【yuè】字系【xì】、天字系等经【jīng】典【diǎn】产品系列。除了住宅及商【shāng】业物业的开发与【yǔ】销售外【wài】，领地控股还【hái】持有部分自主开发【fā】的商业物业作为进一步投资【zī】与运营，并从事酒店管理业务，形成三大产业【yè】板【bǎn】块——地【dì】产、商【shāng】业、酒店【diàn】。

领地控股的流动性紧张有迹可【kě】循。销【xiāo】售额方面，领地曾喊【hǎn】出“千亿目标【biāo】”，但销售【shòu】业绩至今与目标相【xiàng】比【bǐ】仍有【yǒu】较【jiào】大差【chà】距。从财【cái】报数据来【lái】看，2022年，领地【dì】控股的销售情况并【bìng】不乐观，全年合约销售金【jīn】额为137.22亿元，同比下降40.4%；合约销售建【jiàn】筑【zhù】面【miàn】积为190万平方米，同比减少约29.5%。

领地【dì】控股【gǔ】起步于【yú】四川，现阶段销【xiāo】售收入仍较为【wéi】依赖成渝经济【jì】带及四川省其他城市，亦【yì】加【jiā】剧了【le】市场风【fēng】险。分【fèn】区【qū】域来看，京津冀地区、华【huá】中地【dì】区、成渝经济带及四川省其他城市、粤港澳【ào】大【dà】湾区贡献的合约销售额【é】，分【fèn】别【bié】占集团2022年合【hé】约销售总额的约1.1%、6%、82.1%及【jí】3.5%。由此可见，除了成渝经济带及四川省【shěng】其【qí】他【tā】城市之外，其他区域市场对其销【xiāo】售的贡【gòng】献并不大。

截至【zhì】9-21，领地控股的净资本负债比率约为【wéi】0.99倍【bèi】，而2021年同期则【zé】为约0.53倍。对于净资本负债比率的增【zēng】加【jiā】，领【lǐng】地控股在其年报中表【biǎo】示，主要是由【yóu】于2022年度亏损导致【zhì】权益总额减少。此外，截至2022年，领地控股【gǔ】流【liú】动【dòng】负债【zhài】达【dá】434.91亿元，而【ér】现【xiàn】金及现【xiàn】金等价物【wù】仅为【wéi】25.96亿元。

“现金【jīn】流与到期债务【wù】不【bú】匹配，到期【qī】债务较为【wéi】集中【zhōng】且规模【mó】相对较大，这是【shì】领地【dì】控【kòng】股二次违约的重要原因。”同策研究院研究总监宋红卫分析称，从其财务报表数据可看【kàn】出，尽管领地控股积极自救，包括找四大资产【chǎn】管理公司【sī】处置资产，积【jī】极做项目【mù】销【xiāo】售【shòu】推【tuī】广，但效果并不理想，去年其【qí】营【yíng】销费用【yòng】、成【chéng】本均大幅【fú】上涨，导致超过【guò】营收【shōu】额，业绩亏损。

财报显示【shì】，2022年，领地控股收益【yì】为139.79亿元，同比下降7.1%；毛利【lì】亏【kuī】损【sǔn】19.996亿元，较2021年的毛【máo】利【lì】29.081亿元【yuán】减【jiǎn】少168.8%；截至9-21，领地控股【gǔ】毛【máo】利【lì】率约为-14.3%。此外，领地【dì】控股【gǔ】归属于公司拥有【yǒu】人的亏【kuī】损达【dá】41.5亿元；净亏损50.98亿元，同【tóng】比【bǐ】下降900.6%；现金及银行结余约36.569亿元。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于【yú】这笔【bǐ】已【yǐ】展期【qī】一年的【de】1.1943亿元美元票据再【zài】次违约，盘【pán】古智库高级研究员江瀚分析，领地控【kòng】股的【de】债务违约可能是由【yóu】于资金流动【dòng】性【xìng】不足【zú】所【suǒ】致。该公【gōng】司在过去几年中大量投资房地产项目，但受到【dào】行【háng】业竞争加剧【jù】等影响，回款速度放缓，现金流吃紧。此【cǐ】外，公司还涉及【jí】其他融资活动，如信托融资和股【gǔ】权质押等，这些融资行【háng】为进【jìn】一步增加了公司的【de】债务负担。在偿还债务【wù】方面，由于【yú】公司的现【xiàn】金流【liú】状况不佳，无法【fǎ】按【àn】时偿还债务【wù】，导致违约情况的发【fā】生。

除此之外【wài】，江瀚指出，领地控【kòng】股的管理【lǐ】层在财【cái】务管理方面或存在相应疏漏，或是导致【zhì】公司【sī】走向债务违【wéi】约【yuē】境地的原因【yīn】之【zhī】一。在过去【qù】几【jǐ】年中，公司【sī】加【jiā】大了【le】对房地产【chǎn】项目的投【tóu】资力度，但并【bìng】没有【yǒu】对项目风险进行充分评估和管理，这些行为可能增加了公司【sī】的财务风险。

在【zài】58安居客研究【jiū】院院长张波【bō】看来【lái】，领地控股和其他出现债务违【wéi】约的【de】房企类似，由于前几年追求规模化，融资【zī】层面过于激进，而去年销售现金【jīn】回流大比例减【jiǎn】少【shǎo】，导致现金流紧张，同【tóng】时亏损面进【jìn】一步扩大，盈利能【néng】力趋弱【ruò】。从【cóng】而其【qí】偿债【zhài】能力受到明【míng】显影响，现有的【de】现金流不足以覆【fù】盖短期债【zhài】务。

中国企业【yè】资本【běn】联【lián】盟副【fù】理【lǐ】事长【zhǎng】柏文喜表示，领地控股再次违【wéi】约，主要是【shì】楼市恢【huī】复未达预期造成回款不足，叠加出险中小房企【qǐ】仍面【miàn】临融资不畅的问题，造成企业流【liú】动【dòng】性不足所致。

在此背景下，展望领地控【kòng】股未【wèi】来的【de】发【fā】展，江瀚指出【chū】，由【yóu】于领地【dì】控股已经出现了债务违约【yuē】情【qíng】况，信誉受损，可能会面临融资难度加【jiā】大、资金链紧【jǐn】张等风险。同时，受【shòu】到行业竞争等因素的影响，公【gōng】司的【de】业务发展【zhǎn】也可能【néng】受到【dào】影【yǐng】响。由于公司面临的挑战较多，未来发【fā】展前景存在不确定性。而在【zài】宋红卫看来，尽管领地控股在积极自救【jiù】，但由于地产【chǎn】行业大趋势【shì】已经【jīng】确立，销售短期内难以【yǐ】改观，外部融资【zī】通道受【shòu】阻，前景【jǐng】或不乐【lè】观。

对【duì】于已出现债务违约的领地控【kòng】股而言【yán】，除了促进销售【shòu】回款并通过资【zī】产处置“补血”之外，与【yǔ】债券持有人积极沟【gōu】通寻求解决方案【àn】，也同等重【chóng】要【yào】。张【zhāng】波【bō】指出，从领地控【kòng】股的发展来看【kàn】，全面清偿债务依【yī】然需要一定时【shí】间，未来推动债务重组【zǔ】或【huò】者大额债务展期将是大概率事件。

“未来【lái】企业走向还【hái】有赖于债务重组、资产与业务重【chóng】组，以及市场【chǎng】恢复与企【qǐ】业【yè】运营恢复的状况。也不排【pái】除【chú】因与【yǔ】债权人【rén】关系恶【è】化【huà】，而被申请企业重整【zhěng】或破产清算的可【kě】能。”柏【bǎi】文喜如是说。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳