广州一物【wù】业公司擅用维【wéi】修【xiū】基【jī】金改【gǎi】装楼顶 78名【míng】小区业主诉请恢复原状获法院支持

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民法【fǎ】院报讯（记者 谢君源【yuán】 通【tōng】讯员【yuán】 赵琦铭 陈婷婷【tíng】）近日【rì】，广东省广州【zhōu】市【shì】中级人民法院二审审结一起【qǐ】物业【yè】服【fú】务合同纠纷案。

广州【zhōu】市【shì】某小区的楼栋顶层屋面为斜顶式设计，屋面均【jun1】铺设了【le】装【zhuāng】饰性瓦片【piàn】，风格统一，颇为美观。2018年，有【yǒu】业主【zhǔ】发现小区F栋楼顶屋【wū】面瓦片存【cún】在个别松动情况【kuàng】，遂通过信访【fǎng】渠【qú】道向【xiàng】区住建【jiàn】局【jú】反映。区住建【jiàn】局依职能提供政【zhèng】策【cè】咨询【xún】和【hé】业务指导，认为物业公司应抓紧时间维修屋面【miàn】瓦片，紧【jǐn】急情况下可以启动应急维修资金。

2021年3月【yuè】，物业公【gōng】司启动应急维修【xiū】资金使用程序，单方委托某鉴【jiàn】定机构【gòu】对F栋楼顶屋面进行了鉴定。鉴【jiàn】定机构出具鉴定意【yì】见：F栋楼顶屋面局部瓦片存在开裂、破损【sǔn】、脱落及缺【quē】失现象，个别残存瓦【wǎ】片呈脱落趋势，有安全【quán】隐患，认定屋面构【gòu】件为一般损坏，应尽快对损坏部【bù】位做【zuò】修缮处【chù】理。随后，物【wù】业公司在广州【zhōu】市【shì】物业专项维修资【zī】金信息管理【lǐ】系统登记创【chuàng】设【shè】“F栋【dòng】楼顶屋【wū】面瓦【wǎ】片修复工程”项【xiàng】目并【bìng】进行预【yù】算审价。

2021年6月【yuè】，物【wù】业【yè】公司发出邀【yāo】请招标文件，某装饰公司【sī】中【zhōng】标。双方【fāng】经协商，制【zhì】定了“铲除F栋楼顶【dǐng】原【yuán】屋面的【de】瓦片及其松脱【tuō】的【de】砂浆结合层，重新做【zuò】防水层【céng】及涂料装饰【shì】”的维修方【fāng】案。F栋分为三个单【dān】元，物业公司【sī】仅在二单元一楼大堂张【zhāng】贴了公示维修方案。

2021年11月，某【mǒu】装饰公司在未取得施工许可证的【de】情【qíng】况下，铲除了F栋楼顶屋面部分瓦片【piàn】，拟【nǐ】以刷涂料【liào】的方式进行维【wéi】修，在刷涂【tú】料时，被F栋的刘先生【shēng】等业主阻止【zhǐ】。

2022年【nián】3月，刘先生等78户业主向法院提起【qǐ】诉讼【sòng】，认为物业公司未经【jīng】业主同意擅自【zì】施【shī】工【gōng】并动用维【wéi】修资金，故意毁【huǐ】损楼顶屋面瓦片，严重损害【hài】楼体美观【guān】并妨【fáng】碍防水、排水，其【qí】行【háng】为【wéi】已违反【fǎn】物业【yè】服务合同的【de】约定，要求物业公司将其【qí】拆除的F栋楼顶屋面【miàn】瓦片恢复原状，保【bǎo】持原来的【de】外观、结构和功能。

一【yī】审法院审理后，判决驳回刘先【xiān】生【shēng】等78户业【yè】主的全部诉讼请求。刘先生等78户业主不服【fú】，向广州中院提【tí】起【qǐ】上诉。

广州中院二审【shěn】判决，撤销一审判决，物业【yè】公司于判决发生法律效力之日起三十日【rì】内将其【qí】铲除的楼顶屋面【miàn】瓦片恢复【fù】原状【zhuàng】。该判决现已生【shēng】效【xiào】。

法官说法

物业公司是小【xiǎo】区物业服务企【qǐ】业，与【yǔ】业主建立了【le】物业服务合同关系后，对小区【qū】共【gòng】有部分包括【kuò】楼顶等享有共有和【hé】共同管理的权利【lì】。本案中【zhōng】，物【wù】业公司对【duì】案涉【shè】楼栋的楼【lóu】顶【dǐng】屋面瓦片进行维护和【hé】管【guǎn】理，需要接受业主的监督。

从程序上看【kàn】，楼顶屋面瓦片【piàn】的维修【xiū】属于重大维【wéi】修【xiū】，根据民法【fǎ】典规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金【jīn】属于应由【yóu】业【yè】主共同决定事项，应当由【yóu】专有部分面积占比三【sān】分之二以上的业主且【qiě】人数占比三【sān】分之二【èr】以上的业主参与表决，经参【cān】与【yǔ】表决专有部分面积过半数【shù】的业主【zhǔ】且参与表决人【rén】数过半【bàn】数【shù】的业主同意后【hòu】，方可启动维修程序【xù】。本案中，物业【yè】公司【sī】未经业主【zhǔ】表决，擅自【zì】启动维【wéi】修程序，刘先生等78户【hù】业主提出异议，已超过案涉楼栋【dòng】126户业【yè】主的一半。在【zài】后续就案【àn】涉楼栋楼顶屋面瓦片【piàn】维修事宜展开的鉴定、招标等程序中，均【jun1】没有业【yè】主方代表【biǎo】的参与及监【jiān】督，物业公司以上【shàng】行为已损害了【le】业主【zhǔ】的知情权、表决权等合【hé】法权益【yì】。

从维修方式上看，案【àn】涉楼栋楼顶【dǐng】屋面瓦片仅为局部【bù】开裂破【pò】损【sǔn】，物业公司可以就破损开裂的瓦片进行局【jú】部的修缮【shàn】和更换，或者按照房屋原始【shǐ】的设【shè】计，采用与屋面瓦片铲除之前一【yī】样的材料和工艺【yì】，对案涉楼栋【dòng】楼顶屋面瓦片进行重【chóng】新【xīn】铺【pù】设，外观上与其他楼栋保持一致。现物【wù】业公司将【jiāng】屋面瓦片全【quán】部铲除后【hòu】，采用刷涂料的【de】方【fāng】式进行【háng】维修，属于对楼宇外观【guān】的重大改【gǎi】变，超出了物业公司对房屋共【gòng】用【yòng】部位【wèi】及共用【yòng】设施设【shè】备进行维护和管理的合理限度，刘先生等【děng】业主【zhǔ】有权要求物【wù】业公司将【jiāng】拆除【chú】的屋面瓦片恢复原状，按照楼宇当【dāng】初统一的设【shè】计【jì】样式进【jìn】行【háng】维修【xiū】。

物业管理【lǐ】服【fú】务【wù】事关千家万户，是关系居民生活质量的“关键小事”，是基层【céng】社会治【zhì】理的重要一环。作为业主，享有监督物业服务【wù】企业的工【gōng】作、监督【dū】物【wù】业共用部位和【hé】共【gòng】用设施设备专项维修资金管理和使用【yòng】的权【quán】利【lì】；作为物【wù】业【yè】服【fú】务企【qǐ】业，应当【dāng】充分尊重业主【zhǔ】的知情权【quán】、表决【jué】权、监督权等合法权益，合理适度地【dì】为小区【qū】业主【zhǔ】提供物业管理【lǐ】服务，不履行或不适当履行法律【lǜ】、法规规【guī】定以及合同所约定的维修【xiū】、养护、管理等【děng】义务的，构【gòu】成违【wéi】约，应【yīng】承担继续履【lǚ】行、采取补救措施或者赔偿损失等相应的违约【yuē】责【zé】任。