全球球精选！租购并举住房制度加快建立

建立房【fáng】地产业发展新【xīn】模式，租赁市【shì】场如何发力【lì】？促进“租购并举”住房【fáng】制度加【jiā】快建立，从租【zū】房品质、长【zhǎng】租【zū】服务、市场规范等方【fāng】面加快解决新【xīn】市民、青年人等群体住房困难【nán】问题，促进房地产开【kāi】发企业在租赁业务中【zhōng】寻找【zhǎo】新【xīn】的【de】增【zēng】长空间，促进金融机【jī】构【gòu】进一步【bù】探索住房租赁REITs模式等，正成【chéng】为【wéi】探索房地产业发展新模式的重要方向【xiàng】。

(资料图片)

租购模式正在发生变化

近年来，我国住【zhù】房租【zū】赁【lìn】市场体系和制度建设明【míng】显加【jiā】快，租房市场迎来诸多可喜变【biàn】化。

据贝壳【ké】研究院租赁分析师黄卉观【guān】察总【zǒng】结【jié】，从市【shì】场交易端来看，租客的议价能力提升，成【chéng】交周期拉长、降价成交占比持续【xù】扩【kuò】大；从市场需求端来【lái】看，“95后”“00后”逐步成为租【zū】赁市场主力【lì】，对品质服务的需求提升，家庭【tíng】型租客【kè】对于机构化、分散式大【dà】户型产品【pǐn】需求增强；从市【shì】场供给端【duān】来【lái】看，保障性租赁住房、租【zū】赁机构房源【yuán】快速增加、分批【pī】入市，多地【dì】鼓励业主【zhǔ】将闲置房屋出【chū】租；从租赁【lìn】机构端看，随着监管政策【cè】不断细化，租赁机构经营逐【zhú】渐规范，市场乱象得到有效遏制，机构化【huà】经营模式趋【qū】于【yú】成型【xíng】。

“重购【gòu】买【mǎi】，轻租赁【lìn】”的传统观念【niàn】正在逐【zhú】步被打破。“‘租购并举【jǔ】、先租后【hòu】买’的住房消费【fèi】模式正【zhèng】在形成。”广东【dōng】住房政策【cè】研究中心首席研究【jiū】员李宇嘉【jiā】告【gào】诉记者，以广东省为例，本地住房租【zū】赁【lìn】市场较为活跃【yuè】，该省城【chéng】镇家庭户中居住在【zài】各类租【zū】赁【lìn】住房【fáng】的比例约为50%，近年来【lái】这一比例有【yǒu】继续扩大的趋势，租赁【lìn】市场日趋活跃。据不【bú】完全统计，截【jié】至2020年，广东省租赁住房【fáng】1800万套（间）以上，其中，广州、深圳、佛山实【shí】际租赁住房规模已超过【guò】自住的商品住房规模。

“近年【nián】来，租赁需求在增加的【de】同时，短租需求【qiú】不断演化为长租需求，这其中【zhōng】既有新【xīn】进【jìn】入城市的新市民和【hé】年轻人，也有长期打工、长【zhǎng】期租赁的农民【mín】工【gōng】及家【jiā】庭，还有从租房到买房【fáng】转换【huàn】周期较长的长租者，租赁人群、租赁【lìn】模【mó】式趋于多【duō】元化。”李宇嘉表示，在珠三角【jiǎo】城【chéng】市调研【yán】发现，年轻人、新市民【mín】租赁需求开【kāi】始【shǐ】稳定，并逐渐接受长期【qī】租房。

黄卉表【biǎo】示，“先【xiān】租后买”正成为租客居住选择的重【chóng】要路径【jìng】。“随着近【jìn】几年住【zhù】房【fáng】租【zū】赁市场不断出清、市场监管【guǎn】力度【dù】提升、机构化品质服务增加、租赁房源供【gòng】给【gěi】多元化，租客对于【yú】租房的【de】意愿度显【xiǎn】著提升。”

数据显示【shì】，2020年【nián】我国【guó】城镇租房家庭【tíng】户【hù】占比【bǐ】约为21.1%，较德【dé】国、美国等租赁市场发展【zhǎn】较为成熟的国家【jiā】仍有差距。随着我国经济社会持续【xù】发展，流动人口规【guī】模有【yǒu】望逐步扩大，核【hé】心一二线城【chéng】市【shì】租房人口【kǒu】比例仍有可能【néng】进一步提高，城市住房租赁需求【qiú】将迎来【lái】新【xīn】的增长空间。

保租房供给不断加大

当前，市场上的【de】租赁【lìn】住房【fáng】主要【yào】以私【sī】人出租【zū】房为【wéi】主，租赁关系不稳定、租赁供需【xū】错配等现【xiàn】象存在。从长远来看，住【zhù】房保【bǎo】障体【tǐ】系中的政府补位作用不【bú】容忽视。当前，我国正在加快完善以公【gōng】租房、保障性租赁住【zhù】房和共【gòng】有产权住房为【wéi】主体的【de】住房保障体系。

保【bǎo】障性租赁住房已成为【wéi】未来解决大城市【shì】住房难【nán】题【tí】的着力点。专家介绍，与此前公租【zū】房等保障【zhàng】性住房相【xiàng】比，保障性租赁【lìn】住【zhù】房有几个明【míng】显【xiǎn】的政策特点。

首先，公租房主要保障【zhàng】对象【xiàng】是城镇【zhèn】住房【fáng】、收入“双困难”家庭，而保障性【xìng】租赁【lìn】住房重点是在人口净流入的大城【chéng】市，解【jiě】决新市民、青【qīng】年人【rén】的阶段性住房【fáng】困【kùn】难问题。“保障性租赁住房【fáng】坚持小户型、低租金【jīn】。原则【zé】上，户【hù】籍所在地【dì】、收入水【shuǐ】平这【zhè】些公租房的传统准入【rù】标准，都不会成【chéng】为【wéi】保障【zhàng】性租赁住房的限【xiàn】制。”中【zhōng】指研究【jiū】院研究副总监徐跃进【jìn】表示，比如，刚毕业工作的大【dà】学生可能不符合公租房【fáng】的收入准入标准，但住房存在困难就可能成为保【bǎo】障性租赁【lìn】住房的保障对象【xiàng】。

其次，公租房主要是由【yóu】政府投资建设或发放货币补贴，而保障性租【zū】赁住房要充分发挥市场机制作【zuò】用，鼓励多方参与【yǔ】，引导多主【zhǔ】体投资【zī】、多渠【qú】道供给【gěi】。“保障性租赁住【zhù】房的【de】供给主体可以【yǐ】是【shì】政【zhèng】府，也可【kě】以【yǐ】是农村集体经济组织、企事业单位【wèi】、工【gōng】业园区、房【fáng】地产【chǎn】开发企业等经营主体【tǐ】。土地来源渠道也【yě】更多样【yàng】化。”徐跃进说。

最【zuì】后，对保障性租赁住房的政策支持力度明显强于之前【qián】各类保障性住房。尤其在金融【róng】领【lǐng】域，支持符合条件的保障性租赁住房项【xiàng】目申报【bào】基础设【shè】施不【bú】动产投资信托基金（REITs）。“2021年【nián】国家【jiā】发展改革委发文，首次将保障性租赁【lìn】住房项【xiàng】目纳入公募REITs试点行业【yè】范围，2022年首批4只保【bǎo】障性租赁住【zhù】房REITs成功【gōng】获批上【shàng】市【shì】，打【dǎ】通了【le】长租市场的‘融投【tóu】管退’闭环运作模【mó】式【shì】。”黄【huáng】卉【huì】说。

根据【jù】住【zhù】建部公布的数据，“十四【sì】五”期间，全国【guó】计划筹集建【jiàn】设保租房870万套，其中人口净流入较【jiào】多的【de】40个重点城【chéng】市计划筹集保租【zū】房【fáng】650万套【tào】。2021年至2022年，全国已筹集建设保租【zū】房约360万套，“十四五”目标完成【chéng】率约40%。

住建部在年初工作会【huì】议上提【tí】出【chū】，大力增加保【bǎo】障性【xìng】租赁住【zhù】房【fáng】供给，扎【zhā】实推进棚户区改造，新【xīn】开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保【bǎo】障性住房和棚【péng】改【gǎi】安置【zhì】住房【fáng】360万套（间【jiān】）。“可见今年保【bǎo】障性住房【fáng】的建设规模【mó】将保持在较高水平，这一方面有利【lì】于【yú】改善【shàn】住房困难家庭的居住环境，促进【jìn】住房公平，另一方面也有利于扩大房地产开发【fā】投资，促【cù】进社【shè】会经济平稳运行【háng】。”徐跃进表【biǎo】示。

长租房形态持续丰富

经过多年发展，我【wǒ】国住房租赁市【shì】场已初【chū】具规模。“十【shí】四五”期间，保租房【fáng】等租赁住【zhù】房供应【yīng】将【jiāng】维持在【zài】较高【gāo】水平，租赁【lìn】住房的品质【zhì】也将逐步提升。在住房租赁产业研究【jiū】院连续监测的16个热点城市中，绝大【dà】部分城市【shì】在2022年的平均出【chū】租率【lǜ】均达【dá】到【dào】90%以上，租住【zhù】生活方式初步形【xíng】成。这些【xiē】都【dōu】与保障性【xìng】租赁住房的长足发【fā】展密不可分。

“政【zhèng】策的【de】不断完善使【shǐ】得具【jù】有中【zhōng】国特【tè】色的住房租赁发展模式正【zhèng】在形【xíng】成，即以【yǐ】品质【zhì】供给为【wéi】基石【shí】，由‘金融推力’‘多元主体’两轮驱动。”住房租赁产【chǎn】业研究院院长赵然告诉【sù】记者【zhě】，尤其【qí】是保障性租赁【lìn】住房公【gōng】募REITs机制的完善，为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。由【yóu】于我【wǒ】国住房租赁【lìn】市场多层【céng】级【jí】、广规【guī】模的特点，开发及运【yùn】营主体也呈现多元化【huà】趋势。多元化的经营主体有助于在不同【tóng】的城市，有【yǒu】针对【duì】性提供适配当地需求的产品【pǐn】。

从供【gòng】给端的多【duō】元【yuán】参【cān】与度来看【kàn】，近年来【lái】，地产系、中介系、金融系等【děng】各类【lèi】企业布【bù】局住房租赁业【yè】务的【de】积极性明显提【tí】升【shēng】，长租公【gōng】寓产品线【xiàn】逐【zhú】渐【jiàn】丰富，住房租赁市场环【huán】境与产品【pǐn】品质得到明显改善。在保租房支持政策推动【dòng】下，市场化长租公寓企业【yè】也积极参与到保租房【fáng】的建设运营中来。

据了解，万科从2015年开始【shǐ】探索【suǒ】长租【zū】公寓业务，2016年将【jiāng】全国的青年长租公寓品牌统【tǒng】一为“泊寓”，目【mù】前在【zài】33个城【chéng】市运营管理长租公寓【yù】21.5万【wàn】间，开业16.7万间，累【lèi】计服务【wù】超60万人；2016年，龙湖集团推出集中式长租公寓【yù】品【pǐn】牌龙湖冠寓，截至2022年末，冠寓【yù】在全国范围内【nèi】开业【yè】11.6万间，管理规【guī】模超过16万间，累计服务近50万【wàn】人；此外，华润有【yǒu】巢已有1.1万间房源纳入保障性【xìng】租赁住房，瓴寓【yù】国际有1万套【tào】开业【yè】房源【yuán】计划申请纳入【rù】保【bǎo】障性租赁住【zhù】房体【tǐ】系。

据住【zhù】房【fáng】租赁【lìn】产业研究【jiū】院数据，截至2023年一季度末，全【quán】国已开业【yè】房间规模中约【yuē】有21%纳入当地保障性租赁住房，环比【bǐ】上涨了【le】5个百分点，规【guī】模合计【jì】为170322套（间）。

针对不同群【qún】体，构建多【duō】层次的【de】租赁住房产品体【tǐ】系，才【cái】能更好满足新【xīn】市民、青年人等不同【tóng】群体【tǐ】的租住需求。以泊寓为例【lì】，在【zài】武汉的汉寓都市共有【yǒu】6栋楼、1416套房，户型除开间外，还【hái】涵盖共216套“家【jiā】庭式【shì】公寓”，由武汉城建集团和万科泊寓联【lián】合运营。

“青年公寓、租赁式【shì】社区、宿舍型【xíng】公寓这三类【lèi】以新市【shì】民和青年人【rén】为【wéi】主要客群的【de】产品，都会有相当【dāng】一部分项目进入保障【zhàng】性租赁【lìn】住【zhù】房【fáng】行列。中高端公寓面向的客群具【jù】有【yǒu】较强的支付能力，租金水【shuǐ】平高【gāo】、项目出租率和续约率能稳定在【zài】较高【gāo】水平，基本以市【shì】场化运作为【wéi】主。”赵【zhào】然表示【shì】，未【wèi】来可【kě】以进一步释放租房人群的消费潜能，形成“租住+投资”“租住+消费【fèi】”的多元场景。

业【yè】内人士表【biǎo】示，随着保障性租赁住房供给量的逐渐【jiàn】增加【jiā】，大量新市民、青【qīng】年人的居住需求可【kě】通过【guò】租【zū】赁【lìn】市场得到解决，购房不再是“急不【bú】可待的事”，住房销售市场中“刚性”购【gòu】房需求的释放节奏或将放缓，房地【dì】产市场【chǎng】的【de】发展会更【gèng】趋平稳【wěn】，“租购并举”的住房市场有望真正【zhèng】实现。