东莞“工改M1”意见稿引争【zhēng】议：为高端企业腾【téng】挪空间，园区【qū】租售比【bǐ】例难平衡【héng】

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

近【jìn】年来，“工改M1”类城市更新越来【lái】越受重【chóng】视，但与之对应【yīng】的是各类【lèi】争议。

(资料图)

东莞市自【zì】然资【zī】源【yuán】局近日发【fā】布【bù】了《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》征求意见【jiàn】稿，涉及产权分割、分割【gē】转让、不动产登记办理、抵押权登【dēng】记【jì】办理【lǐ】等【děng】。

相较此前【qián】的政【zhèng】策，本次意见稿明确了产权分【fèn】割细则【zé】，存量“工改M1”最高分割转让比【bǐ】例为70%，竣【jun4】工验收后【hòu】不动产可转移【yí】登记的比例为30%，剩余40%需【xū】项目达产验【yàn】收【shōu】后才能不动【dòng】产【chǎn】转移登记。

业内人士认为【wéi】，本次意【yì】见稿从【cóng】分割销售面积段、分割【gē】比【bǐ】例【lì】等提出细则，一定程度【dù】上【shàng】提高【gāo】了企业的准入门槛，为高端企业入驻【zhù】腾挪出【chū】产业空间，有利于东莞产【chǎn】业转型升级，同时也【yě】表【biǎo】明了东莞市在拓【tuò】展工【gōng】改连片开发项目的决心【xīn】和进度【dù】。

不过，也有企业向南方【fāng】财经全媒体【tǐ】记者【zhě】“喊难【nán】”，主【zhǔ】要【yào】原因在于两点【diǎn】，一是产业园【yuán】区租售【shòu】比例无法平衡下的现金流困局；二是进一步加剧了【le】入驻企【qǐ】业的观望【wàng】心态。

争议点：竣工后仅可售30%

M1，指对【duì】居住和公【gōng】共设施等环境【jìng】基本【běn】无干扰和污染的一类工业用地，如电子【zǐ】工业、缝纫工业、工【gōng】艺品【pǐn】制造工【gōng】业等【děng】用【yòng】地。目前，东【dōng】莞的产业用地主要以M1类工业用地为主，现状【zhuàng】多为旧厂房，功能落后、利用效【xiào】率低，现【xiàn】有用地【dì】指标很难【nán】满足产业发【fā】展【zhǎn】的需要。

2021年【nián】10月，东莞发【fā】布【bù】了关于《东莞市“工改M1”项目工【gōng】业【yè】生产用房产权分【fèn】割及分割【gē】转让不动产【chǎn】登记实施细则（公开征求意【yì】见【jiàn】稿）》，政策的目的是【shì】规范“工改【gǎi】M1”项目工业生产用房【fáng】产权分割及分割转让不【bú】动产登记【jì】工作【zuò】，促【cù】进镇村工业园改【gǎi】造提升【shēng】。

不【bú】过，彼时【shí】政策规定【dìng】最【zuì】高不动【dòng】产转移登记比例【lì】为70%，但没明确拆分为竣工验【yàn】收和达产验收两部分比例【lì】。

本次意【yì】见稿中明确规定，存【cún】量“工改M1”最高分割转让比例【lì】为70%，竣工验收后不动产可【kě】转【zhuǎn】移【yí】登记的比例为30%，剩余的40%需要项目达【dá】产【chǎn】验收后才能不动【dòng】产转【zhuǎn】移登记【jì】。

纠结的焦点【diǎn】在于存量【liàng】“工改【gǎi】M1”的分割转让比【bǐ】例问题——本次意见稿划分“30%”“40%”两档比【bǐ】例，其中40%的部【bù】分在企【qǐ】业达【dá】产后才能转移【yí】登记【jì】，将影响园区的现金流【liú】及【jí】整【zhěng】体开发。相【xiàng】关企业方【fāng】诉求【qiú】不一，有的认为应统一按照70%的比例【lì】进行分【fèn】割；有的【de】则强调要“协商一致”。

分割【gē】转让规则【zé】如何【hé】界定【dìng】，极大地【dì】延长了园区【qū】资金【jīn】回笼周期以及加剧了【le】入驻【zhù】企业观望的心态。一位持“统【tǒng】一【yī】70%比例分【fèn】割”意见【jiàn】的产业园区相关人【rén】士认为，统【tǒng】一比例【lì】分割，更【gèng】能有助于入驻的【de】规上企业增资扩产，同时解【jiě】决【jué】企业【yè】扎根发【fā】展的可持续性问题，“但按照最新的意见稿内容来看，规上企业关注的生产【chǎn】空间【jiān】产权【quán】问题，也成为【wéi】我们产业园开发【fā】运营主体们的难【nán】题。”

事【shì】实上，东莞的产【chǎn】业园面积【jī】，几【jǐ】十万平方米居多，甚【shèn】至也有上百【bǎi】万平方米，说大不大，说小不小【xiǎo】。

一个企业承【chéng】担产业园【yuán】的综合【hé】开发，除自用的部分以外，还会【huì】招引规上企【qǐ】业【yè】，从【cóng】而获得一部分资金，再【zài】进行园【yuán】区后续的滚动开发。上述人【rén】士表示，“规上企业一般都有购买厂房需求，如果按照【zhào】意见【jiàn】稿规定【dìng】达产验收【shōu】后才能【néng】转移【yí】登记40%部分，意味着剩余【yú】40%部【bù】分难【nán】以找【zhǎo】到规上企业。”

上述【shù】人士也提到【dào】，入驻企业关【guān】注稳定性和长【zhǎng】期回报【bào】，购买需求大【dà】于租赁，同时企【qǐ】业【yè】也有利用厂房物业进行【háng】抵押的融资需求【qiú】。

不可否认的是，“工改【gǎi】M1”项目如何达【dá】到【dào】租售平衡、激发企业活【huó】力，是【shì】个众口难调的【de】问题。

另一【yī】位受访【fǎng】的园区【qū】负责人【rén】向【xiàng】南方财经【jīng】全媒【méi】体记者表【biǎo】示，企业工【gōng】改本身利润低，主【zhǔ】要【yào】依赖运营方式回本，一定比例【lì】的分割【gē】转让能够促进企业回笼资【zī】金，但每个园区【qū】具【jù】体情况并不一【yī】致，不能“一【yī】刀切【qiē】”，“具体【tǐ】比例可以进一步【bù】与【yǔ】企业‘协商’或根据具体园【yuán】区灵活制定，这样一来减少了园区的成本【běn】压力【lì】，同时也满足了市场多【duō】样化的需求【qiú】。”

将引导高端企业集聚发展

那么，本次意见稿的用意何在？

一位长期关注东莞产业【yè】地【dì】产【chǎn】的专家告诉南方财经【jīng】全媒体记【jì】者【zhě】，本次意【yì】见稿旨在提高企业准入【rù】门槛，聚焦引入那【nà】些【xiē】能完【wán】成税负要求的高端企【qǐ】业。

企【qǐ】业在【zài】入【rù】驻【zhù】园区以后，除了投【tóu】产达产的考核外，还有一定的税【shuì】负【fù】要求。上述人士按100万元的税收标准【zhǔn】举【jǔ】例【lì】，他认为【wéi】，那些正处于高速增【zēng】长或踩在行业风【fēng】口的企业，几年之内【nèi】完【wán】成【chéng】税收指标并不难【nán】。但【dàn】在如今复杂的经济【jì】形势下【xià】，一些小企业【yè】则难以完成“工改M1”项目的产值和税收要求。

东莞以制造业【yè】立市，过去很长时间，东莞一直将稀【xī】缺的土地资【zī】源倾斜到【dào】工业用地上。譬如，东莞【wǎn】探索“工改”的发展进程【chéng】中，2009年【nián】至今【jīn】相继出台了【le】70多部【bù】相【xiàng】关政策，先势利导优化【huà】升【shēng】级【jí】产业发展空间。近年来，东【dōng】莞聚焦“科【kē】技创新【xīn】+先进制造”，这【zhè】座制造【zào】业大市不【bú】仅要更好地规【guī】范和优【yōu】化新型产业用地管理，同时【shí】也要引导创【chuàng】新产业【yè】、新动能集聚。

受访专家向【xiàng】南【nán】方财经全媒体记【jì】者表示，从【cóng】政府的层面而言【yán】，提高企业的准【zhǔn】入门槛对东莞产【chǎn】业转型升级【jí】是有利的，“如今的【de】东莞，以先进【jìn】制造业为主体【tǐ】的【de】现代产业【yè】体系初步形成，上述政策能【néng】有效地在有【yǒu】限的空【kōng】间里，聚集【jí】更多的高端制【zhì】造业和科技型企业，从【cóng】招引的源头上加速东莞制造业产业转型升级。”

另外，随着产业转型升级的进一【yī】步深入，东莞不断【duàn】承【chéng】接【jiē】广深港等城市的产业外【wài】溢，企业新增用地需求迫【pò】切。一位【wèi】产业【yè】地产【chǎn】的研究人员表示，“对于现【xiàn】阶段的东莞而言，不缺地【dì】，特别是零碎的土地，缺【quē】的【de】是能够连片开发【fā】的工【gōng】业【yè】用【yòng】地。”

站在城市产业【yè】发展的【de】角度，东莞希望结合【hé】自身产业发展优势【shì】发展【zhǎn】战【zhàn】略性新兴产【chǎn】业【yè】，加快提升镇村工业园改造，推进“工改【gǎi】工【gōng】”类城【chéng】市更新，为优质项【xiàng】目【mù】提【tí】供【gòng】承载空【kōng】间，让城市更新工改M1成【chéng】为东莞工业用地主要的更新方向之一。

南方财经全媒【méi】体记者【zhě】留意到，本次意见稿提出，“工改M1”项【xiàng】目全部工业生产用房（含自持、赔付或贡【gòng】献用房【fáng】）均可进【jìn】行产权【quán】分【fèn】割，并按幢、层等固定界限【xiàn】作为【wéi】基【jī】本单元，每个基本单【dān】元【yuán】的套【tào】内建筑面积不少于【yú】1000平方【fāng】米。

本次意见稿【gǎo】印发实施前在建或已竣工的存量“工改M1”项目【mù】，按基本单【dān】元建筑面积不少于500平方米执【zhí】行【háng】。分割【gē】转【zhuǎn】让规定方面，除自持用【yòng】房外【wài】，“工【gōng】改M1”项【xiàng】目其他工业生产用房均可进【jìn】行转让【ràng】；行政办公及【jí】生活【huó】服务【wù】设施等配套用【yòng】房不得【dé】转让【ràng】。

业内人【rén】士【shì】认为【wéi】，此【cǐ】次意见稿【gǎo】对【duì】东莞产【chǎn】业发展【zhǎn】释放出【chū】两点利好【hǎo】信息：一是对不动产权【quán】登记细分为【wéi】存量与增量厂房进【jìn】行规范，并且对增量厂房产【chǎn】权登记申请流程进行分【fèn】阶段实施，体现了政府对产业【yè】载【zǎi】体产权落地路径的明确和认可；二是【shì】从分割【gē】销【xiāo】售的面积段、分割比例【lì】等提出【chū】细则，表明市政府在拓展工改【gǎi】连片开【kāi】发项目的决心【xīn】和进度。

受访专家普遍认【rèn】为，这次只是意【yì】见稿【gǎo】，靴【xuē】子并未最【zuì】终【zhōng】落【luò】地。但【dàn】从【cóng】现有细则来看，对东莞的产业升级和企业招引，既是挑战，也将是【shì】契机。