首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

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存量房贷利率调【diào】整的【de】政策【cè】目标是【shì】减少提前还贷，一方面能够帮助减少居【jū】民支出、修复【fù】居民脆弱的资产负债【zhài】表，并【bìng】在【zài】一定程度上通过“开源节流”帮助居民提高净【jìng】收入【rù】、促进消费支出。另一方面也【yě】能够帮助部分银行减少【shǎo】因提【tí】前【qián】还贷造成的【de】经营压力【lì】。

存【cún】量【liàng】房贷调整的影响和节奏方面，2008年后金融危机周期，曾有银行对【duì】存量房贷利率进行【háng】打折。但本【běn】轮面临的地产【chǎn】周期、政策刺激意图等截【jié】然不同，按照央行目【mù】前的表述，“自【zì】主协商【shāng】，变【biàn】更合约或新发【fā】贷【dài】款”或【huò】许意味着“因城【chéng】施【shī】策”乃至根据不同【tóng】银行、不同合【hé】同【tóng】条款【kuǎn】进行差异化调控【kòng】。

9-22，中国人民银行、国家外汇管理【lǐ】局召【zhào】开2023年下半年工作会议，会议【yì】继续【xù】体现对【duì】房【fáng】地产市【shì】场平稳【wěn】健康发展的【de】政策【cè】支【zhī】持，提到【dào】“指导商业银行依法有【yǒu】序调整存【cún】量个人【rén】住房贷款利率”，对存量房【fáng】贷【dài】利率的再次表态，体【tǐ】现对人民银行对此的高度关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房贷能够【gòu】帮助银行减少提前还贷【dài】现象，也能够减少【shǎo】居民房贷支出、修复居民资产负【fù】债表。负债端房贷是大【dà】多【duō】数家庭最大的债【zhài】务负担，而利率则直【zhí】接影响借款人【rén】每月的【de】还款【kuǎn】额，纵然【rán】平【píng】均【jun1】房贷利率随LPR持【chí】续下行，但生息资产【chǎn】的收益率下行更快，长期以往，居民的资产负债【zhài】表有【yǒu】可能【néng】走【zǒu】向衰【shuāi】退。存量房贷利率下调可以直接减轻借款【kuǎn】人的财务负担。下调利【lì】率意味着借款【kuǎn】人每月需要偿还【hái】的房贷金额将会减【jiǎn】少，修复【fù】居民的负【fù】债端。存量房贷【dài】利率调【diào】整助力【lì】促进【jìn】消【xiāo】费，扩大内需，起到【dào】开源节流的【de】作用。同时调【diào】整存【cún】量房贷利率进【jìn】一【yī】步降低居【jū】民资产负债表对于房地【dì】产市场的【de】依【yī】赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上看，2008-2009年【nián】存量房贷【dài】利率下调【diào】已有【yǒu】先例，彼时最高优惠可达【dá】7折。但本轮存量房贷【dài】利率调【diào】整背景大为不同，在上半年金融【róng】统计【jì】数据【jù】新【xīn】闻【wén】发布会中央行的表述为“按【àn】照市场化【huà】、法治化原【yuán】则，我们支持和鼓励商【shāng】业银行与【yǔ】借款人自【zì】主协商【shāng】变【biàn】更合同【tóng】约定，或【huò】者是新发【fā】放【fàng】贷【dài】款置换原来的存量贷款”。从方【fāng】式【shì】上来说，由于【yú】不【bú】同地区不同个【gè】人的【de】合同情况差异【yì】可【kě】能较大，统一调整存【cún】量【liàng】房贷利率的可能性较低，执行难度也较【jiào】大，后续【xù】采取“因城施【shī】策”的概率较大。同【tóng】时，比如新老贷款，不同条款贷款【kuǎn】的具体调整，也需要更【gèng】详细的应对处理。央行强【qiáng】调“按照市场化、法【fǎ】治化原则”意味着存【cún】量房贷利率的调整是在【zài】借款人和商【shāng】业【yè】银行合理协商后的结【jié】果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房贷能【néng】够帮助银行【háng】减少提前还贷现象【xiàng】。货【huò】币政策司司长邹澜提到“提前还【hái】款客观上对商业银行的收益也有【yǒu】一定的影响”。借【jiè】款人【rén】选择【zé】提前还【hái】清贷款，银行将无法获得【dé】原计划【huá】的全部利【lì】息【xī】收入。这在短期内可能会对银【yín】行【háng】的利润产生负【fù】面影响。而【ér】在收回贷款后，由于银行净息差持续回落，传统贷款业【yè】务的盈利空间持【chí】续被压缩，银行自【zì】营的压力【lì】上升，若【ruò】原本的用于贷【dài】款资金流入金【jīn】融市场，可能会带【dài】来资金空转【zhuǎn】、脱实向虚的【de】风险。但需要看【kàn】到【dào】的是，调【diào】节存量贷款利率【lǜ】也会降低【dī】银行利润，需要后续货币【bì】政【zhèng】策【cè】对银【yín】行进【jìn】行支【zhī】持。

调降存量房贷能够【gòu】减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。邹澜司长在上半年金融统计【jì】数据新闻发【fā】布会【huì】上提到【dào】，“因为理财收益率、房贷【dài】利率等价格关系已经发生了变化【huà】，居民使用存款或者【zhě】减少其他投资提前【qián】偿【cháng】还存【cún】量贷款的现象大【dà】幅增加”。用中国外汇交易【yì】中心的RMBS条件【jiàn】早偿率指数来【lái】衡【héng】量【liàng】居民提【tí】前还款的情【qíng】况【kuàng】，2023年以来的早偿【cháng】率指数达到了2020年以来的高位【wèi】。高早偿【cháng】率的背后反应的【de】是三年疫情导【dǎo】致的居民【mín】资产负债表【biǎo】受损【sǔn】，而疫后经济【jì】属于弱修复的状态，叠加较高【gāo】的失业率以及【jí】较弱的信心，居【jū】民体【tǐ】现【xiàn】“去杠杆【gǎn】”的行为。负债端房【fáng】贷是大多数家庭最大的债务负【fù】担【dān】，而利率【lǜ】则直接影响借款人【rén】每月的还款额，纵然【rán】平均房贷利率随LPR持续下行，但【dàn】生息【xī】资产的【de】收【shōu】益率下行更快，长期【qī】以【yǐ】往，居【jū】民的资【zī】产负债表有【yǒu】可能【néng】走【zǒu】向衰退。存量房贷【dài】利率下调【diào】可以直接减轻借【jiè】款人的【de】财务负担。下调利率意味着借【jiè】款人每月需要【yào】偿【cháng】还的房贷金额将会【huì】减少，修复居【jū】民的负债端。

存量房贷利率调整助力【lì】促进【jìn】消【xiāo】费，扩大内【nèi】需。9-22的政治局会议中研【yán】判总需求不足仍是经济运行中的主要矛盾，并【bìng】强调要扩【kuò】大消费。9-22，恢复和【hé】扩大消【xiāo】费【fèi】20条措施发布，旨在充分发挥消费【fèi】对经【jīng】济发展【zhǎn】的基础性【xìng】作用，不断增强【qiáng】高质【zhì】量【liàng】发展的持【chí】久动【dòng】力【lì】。而存【cún】量房贷利率的调整【zhěng】为促进消费起到开源节【jiē】流的【de】作用【yòng】，截【jié】止6月，金融机构个【gè】人住房贷款余额为386，000亿元，存量房贷利率若【ruò】降低10BP，则对应减少约400亿利息支出。与20条形【xíng】成政策组【zǔ】合拳，将【jiāng】对消费起到的支【zhī】持作用。

调整存量房贷利率进【jìn】一步【bù】降低居民资产负债表对于【yú】房地产市场的依【yī】赖。9-22的政治局【jú】会议提【tí】到“适应我国【guó】房【fáng】地产市场供求关【guān】系发生【shēng】重大变化的【de】新【xīn】形势，适时调整优化房地产政策【cè】”。进入2023年以来，第一季度的房【fáng】地产【chǎn】市场【chǎng】有所起色，但在第二季度【dù】进【jìn】入下行区【qū】间【jiān】，各线城市的成交面积走低【dī】、新房和二手【shǒu】房的房【fáng】价下降，叠加房企债务【wù】违约压力【lì】大，中央研判我【wǒ】国房地产供【gòng】求关系发生“重大【dà】变化”。下半年工作会中提到【dào】要支持房地产市场平稳健康发展，“将因城【chéng】施策精准【zhǔn】实【shí】施差别化住房【fáng】信贷政策，继续【xù】引导个人住【zhù】房【fáng】贷款【kuǎn】利率【lǜ】和首付比例下行，更好满【mǎn】足居民刚性和改善性住房需求。”在多年【nián】房住不炒的坚持下，房地产市场的【de】供求关系发生了【le】变化，调【diào】整【zhěng】存量房贷利率配【pèi】合【hé】限【xiàn】购等政【zhèng】策的调整【zhěng】有【yǒu】助于【yú】释放居【jū】民的改善性【xìng】住房需求，改善居【jū】民生活质量并维护房地产【chǎn】行【háng】业的【de】平稳健【jiàn】康发【fā】展【zhǎn】，并推动家居等耐用品的消费

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史【shǐ】上看【kàn】，2008-2009年存量房贷利率下【xià】调已【yǐ】有先例，彼时最高优惠可【kě】达7折。2008年时【shí】值国际金【jīn】融【róng】危机【jī】，房地产市场低【dī】迷，经济增长【zhǎng】压力【lì】较大，人民银行扩大商业性个人住房贷【dài】款利率【lǜ】下浮幅度，而对于存量房【fáng】贷的利率，央行【háng】表态，金融机构应按【àn】原 贷款合同约【yuē】定【dìng】条款，在【zài】综合评估【gū】风险的【de】基础上【shàng】，自主确定已发【fā】放【fàng】商业性个人住房贷款尚未偿还【hái】部分的利率【lǜ】水平。但在具体【tǐ】落实【shí】中，央行没有做出明确规【guī】定。在后续跟进中，许多【duō】大行制定存量房【fáng】贷利率优惠政策，存量房贷利率优【yōu】惠可达【dá】到7折，但【dàn】有相关【guān】办理条件【jiàn】和限制。与当时情况相比【bǐ】，由于当前银行息差处于历史【shǐ】低位，且存【cún】量房【fáng】贷余额已是当年的十倍以【yǐ】上，且按揭贷款占【zhàn】总【zǒng】贷款比【bǐ】例提升，达到之前的存【cún】量房贷利率调【diào】整力度【dù】的可能性较小，需要【yào】观【guān】察后【hòu】续政策的进一步指导。

本轮存量房贷【dài】利率调整背【bèi】景【jǐng】大【dà】为不同，影【yǐng】响几何？在上半年金融【róng】统计数【shù】据新【xīn】闻发布会中央行的表【biǎo】述为“按照市【shì】场化、法治化【huà】原则，我【wǒ】们【men】支持和【hé】鼓励商业银行【háng】与借款人自主【zhǔ】协商变【biàn】更合同约定，或【huò】者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。从方【fāng】式上来【lái】说【shuō】，由于不同地区不同个人的合同情况差异可能较【jiào】大，统一【yī】调整存量房【fáng】贷利率【lǜ】的可【kě】能【néng】性较低，执【zhí】行难【nán】度也较大【dà】，后续采取“因城【chéng】施策【cè】”的概率较大，同【tóng】时，比如新老【lǎo】贷【dài】款，不同条款贷【dài】款的【de】具体调整，也需要更【gèng】详细的应对【duì】处理。央行强【qiáng】调【diào】“按照市场化、法治化原则”意味着存【cún】量房贷【dài】利率【lǜ】的调整是在借款人【rén】和商业银行【háng】合【hé】理协商后的结果。对于银行来说，提前还款会带来对银行经营的压力，而降【jiàng】低房贷利率也直接影响其利润，按揭贷款作为银行的优【yōu】质资产，并且按揭客户会对银行的其他【tā】业务有衍生【shēng】需求【qiú】，客【kè】户流失不符合银【yín】行的利益，银【yín】行会综合【hé】权【quán】衡【héng】与客户【hù】协调。但从客户的角度来说，不【bú】具有提前还款能力的客户可能议价能力有【yǒu】限，在与银【yín】行的协商中能获得的让【ràng】利较小。而【ér】且从法制化的原【yuán】则【zé】来说，若全面统一降低存量房贷利【lì】率，房价下跌时【shí】降低合同利率，房价上涨时维持【chí】合同【tóng】利率，实【shí】际上【shàng】有转嫁房【fáng】地产【chǎn】风险【xiǎn】的感觉，对房【fáng】地产市场的平稳发展【zhǎn】并【bìng】无【wú】裨益。后续法【fǎ】制化、市【shì】场化的政策落实还有【yǒu】待观【guān】察。

第一，宏观经济和【hé】金融【róng】体系仍然面临【lín】海内外环境的多重扰动，国内受【shòu】到疫情余波、地产【chǎn】、地方政【zhèng】府债务的影响，国外受【shòu】到【dào】贸易【yì】冲突、海外紧缩和极化思潮的影响，国内经济发【fā】展和改革都可能【néng】存在一【yī】定不确定性。第二【èr】，既有【yǒu】政【zhèng】策落地【dì】效果及后续【xù】增【zēng】量政【zhèng】策出台进【jìn】展不及预期【qī】，地【dì】方政府对于中央政策的理解不透彻、落【luò】实不【bú】到位。第三，经济增速放缓，宏观经济基【jī】本面下行，经济运行【háng】不【bú】确定性加剧【jù】。第四，近期房地【dì】产【chǎn】市【shì】场较【jiào】为低迷，国际资本【běn】市场风【fēng】险传染也有【yǒu】可能诱发国【guó】内资本市场动荡。

黄文涛【tāo】：经济【jì】学博【bó】士，纽约州立大学访问学者。现【xiàn】任中【zhōng】信建【jiàn】投证券首【shǒu】席经济学家【jiā】、机构委【wěi】、投【tóu】委会委员、研究发【fā】展部联席负责人，董事总【zǒng】经理。兼任南开大学硕【shuò】士导师、中信研究院【yuàn】资深研究员、中国保【bǎo】险【xiǎn】协会人【rén】身险利率专家委员会特聘专【zhuān】家等职。多【duō】次参【cān】与部委形势分析【xī】咨询及课【kè】题研究，多【duō】年【nián】荣获【huò】新财富、水晶【jīng】球、金牛奖、保险资管【guǎn】协会等【děng】最【zuì】佳分析师，2016年新财富固定收益第一【yī】名。

孙苏雨：中信建投证券宏【hóng】观分析师，清华大学金融学博士，负责货币政策、利【lì】率汇率、金融周期、经【jīng】济【jì】比【bǐ】较【jiào】、风【fēng】险等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-22

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003