楼【lóu】市半年考•房企︱写字楼“内【nèi】卷”严重，金地商置继续“加码”住宅【zhái】业【yè】务

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾被金地集团董事长凌【líng】克认为“在商业方【fāng】面弥【mí】补金地【dì】集团【tuán】不足”的【de】金地【dì】商置（HK00535，股价0.435港元，市值【zhí】72.27亿港元），正【zhèng】通过住宅开发和销售抵【dǐ】御行【háng】业下行周期。

翡萃【cuì】兰亭花园是上半【bàn】年江【jiāng】苏昆【kūn】山市【shì】的【de】热点新盘之一，是金地【dì】商置在昆山开发的【de】10余个楼盘中的一个。7月【yuè】底的一个工作【zuò】日，该项目售楼【lóu】处【chù】的【de】一【yī】位销售人【rén】员小沈向《每【měi】日经济新闻》记者介绍，项目已开过盘，还剩有119平方米户【hù】型的房源，带装修交【jiāo】付。介绍完后【hòu】，小沈还不忘【wàng】提醒，“可【kě】以选的房源不多了。”

9-22，金地商置通过书面回复每经记者表示，受宏观经济影响【xiǎng】及供【gòng】应激增导致写【xiě】字楼“内卷”严重，但中国经济的基【jī】础和产业【yè】结构的升级依然还是给与了写【xiě】字楼项目，尤其是优秀写【xiě】字楼项目足【zú】够的【de】发展空【kōng】间。下一步将“持续提【tí】升每一个【gè】项目的市【shì】场【chǎng】竞争【zhēng】力，从产品、配【pèi】套、服务、政策多维【wéi】度建立【lì】每【měi】一个项目在【zài】所在区【qū】域【yù】的相对【duì】优势，跑赢市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭【tíng】花园项目位于昆山【shān】市城【chéng】北路【lù】长江北路口附【fù】近，所处的周市【shì】镇【zhèn】有多个厂【chǎng】房和工业园，是昆山北部【bù】的【de】工业重镇。

该楼【lóu】盘由【yóu】金地商置投资开发，规划建设9栋【dòng】9-22层住宅【zhái】楼，今年【nián】9-22获得预售许可证，后推【tuī】出【chū】196套房源； 9-22又加推了102套房源。

据金地商置品牌相【xiàng】关【guān】负责人介绍，昆山翡【fěi】萃兰亭项目于9-22首次开盘，截至7月推盘去化率【lǜ】将近70%。项目【mù】在【zài】9-22月排名昆山【shān】城【chéng】北板块成交【jiāo】量第一，在【zài】昆山全市排【pái】名前五。

不【bú】过据昆山市房产交易管理【lǐ】中心官网统计，截至9-22，该项目两次推售以来共销【xiāo】售111套【tào】房【fáng】源【yuán】，剩余187套，实际去化【huà】率为37%。

根据【jù】上述销售人员小沈的介绍，金地商置在【zài】昆山发展已近10年，开发过【guò】御园【yuán】、天悦、合樾【yuè】、合颂等“兰庭【tíng】”系列楼【lóu】盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-22，山西省【shěng】太原市规划和自然资源局公布【bù】土地招拍【pāi】挂出【chū】让结果，其【qí】中SWG-2316地块被金【jīn】地【dì】集团【tuán】旗下的山【shān】西金地慧远房地产开【kāi】发有限【xiàn】公【gōng】司【sī】摘【zhāi】得。该地块位于太原市小店区，用【yòng】途为【wéi】住宅兼容商业、托幼，出让面积27653平方米，总价【jià】3.34亿元。

一周后，金地商置旗下的山【shān】西金合房地产开发有【yǒu】限【xiàn】公司竞【jìng】得同【tóng】样位于小【xiǎo】店区的SWG-2318地块，用【yòng】途为住宅兼容【róng】商业、托幼，出让面【miàn】积35595平方米，总价3.51亿元。

对于与母公司【sī】金地集【jí】团同时竞【jìng】争太原市场【chǎng】，金地【dì】商置方面在接受每经记者采访时表【biǎo】示，以上两个项目均位于太原南部【bù】的小店区【qū】，是太【tài】原市【shì】场少有【yǒu】的【de】有竞【jìng】争【zhēng】力的优质【zhì】项【xiàng】目【mù】，项目获取也是基于合理的【de】市场判断，未来公司也【yě】将在金【jīn】地集团整体战【zhàn】略部署下持续拓展优质项目。“上半年，公司实现【xiàn】销售额超200亿元，销售进度超过时间进度，达到【dào】了预【yù】期目标。”

值得注意的是，原本承担金地集团的多【duō】元【yuán】化业【yè】务任务，并运营商业地产【chǎn】、产业【yè】地【dì】产和租赁住宅【zhái】业务的【de】金地商置，经过一【yī】系列布局与突破，在物【wù】业投【tóu】资及管理分部的收入体【tǐ】现得并【bìng】不明【míng】显。

财报显示，2022年金地商【shāng】置共实现收入103.025亿元，其中物业销【xiāo】售收入89.07亿元【yuán】，占总收【shōu】入的86%；而前一年的【de】物【wù】业销售收入130.2亿元，占总收【shōu】入的92%。同【tóng】期，物【wù】业投资及管理分部【bù】实现收入【rù】8.69亿【yì】元，占总【zǒng】收入【rù】的【de】6%；而前一年则为112.86亿元【yuán】，占总【zǒng】收入的11%。

据金地商置披露的未经审核【hé】运营数【shù】据，今年上半年累计【jì】合约销售额约202.32亿【yì】元【yuán】，同比【bǐ】下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金【jīn】中心是金地【dì】商置在上【shàng】海【hǎi】闵行区【qū】七莘路开发的【de】商办项目，包含1栋18层【céng】写字楼、6栋低层办公楼和约【yuē】2.6万平方米商【shāng】业街区。

9-22，一【yī】位【wèi】负责平金【jīn】中心【xīn】项目的写字【zì】楼销售人【rén】员【yuán】向每经记者透露，“开业时间估计要到9月份。”目前，该项目商业街区装修【xiū】还未完工，已推迟【chí】原【yuán】本7月份的开业计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显【xiǎn】示，截【jié】至【zhì】2022年底【dǐ】，金【jīn】地商置【zhì】的土地储备共计1934万【wàn】平【píng】方米，尚未出售/开发中/持作未来【lái】开发的项目【mù】中，江苏省的昆山市有合颂兰【lán】庭花园、兰【lán】亭都荟、尚【shàng】滨花园和翡丽兰庭花园，均为纯住宅项目。而在南京、苏州、南通【tōng】、徐【xú】州、盐城【chéng】、淮安则大多【duō】是住【zhù】宅与商业综合【hé】项目。

但唯独【dú】在【zài】上【shàng】海【hǎi】，金【jīn】地商置17个项【xiàng】目中有13个为产【chǎn】业园或【huò】办公【gōng】楼项目。究其原因【yīn】，母【mǔ】公司金地集团在华东区域【yù】分布有上【shàng】海公司【sī】、南京公司【sī】、苏南公司以及合肥【féi】公司等，尤其深耕上海住宅市场多年，开发了金地未来城、金地都会等多个楼【lóu】盘。

据世邦魏理【lǐ】仕的【de】研究报告，今【jīn】年上半【bàn】年，上海写【xiě】字楼市场【chǎng】净吸【xī】纳量21.9万平方米，同比下调31.6%；新增供【gòng】应量52.9万平方米，同比增加264.9%；租金下降至每月每平方米272.6元，部分写【xiě】字【zì】楼运营商【shāng】主动小幅【fú】下调租金，以【yǐ】期【qī】占据【jù】更多市场。

仲【zhòng】量联行华【huá】东区董事【shì】总经理兼【jiān】商【shāng】业地产部中国区总裁张静向【xiàng】每经【jīng】记者表示，在办公楼市场，租户选址【zhǐ】趋于谨慎，加之新增供【gòng】应【yīng】增大，导致上海写字楼租金依然承压。

记者【zhě】注意到，经历【lì】了【le】去【qù】年【nián】营业收入和净利润下滑后，金地商置于【yú】今年初进行了【le】一场大范围【wéi】架构【gòu】缩编，2个区域公司、1个专业【yè】公司以及【jí】6个城市公司被【bèi】撤销，管理人员职务被免【miǎn】。调整【zhěng】后的金地商置，分为华东、东部、华【huá】南、华北四个区域，每个区域三家城【chéng】市【shì】公司，分别是上海、环沪【hù】、杭州；江苏【sū】、淮海、武汉；广深、成【chéng】昆【kūn】、长沙【shā】；山【shān】东、山西、河北公司。

“此轮【lún】组织架构调整是基于业务发【fā】展目标【biāo】所进【jìn】行的，是公司一系列【liè】管理举措中的【de】重要一环，主要【yào】对【duì】部分业务单元、区域【yù】、城【chéng】市公司的管理架构【gòu】进行了优化整合。”金地商置【zhì】方面【miàn】表【biǎo】示，调整【zhěng】后进一步提【tí】高了【le】公司内部结构与业【yè】务发展的匹【pǐ】配度，有效促进了公司组织能力【lì】和组织效能的提升。

“受宏【hóng】观经【jīng】济影响【xiǎng】及供【gòng】应激【jī】增导致写字楼“内卷”严重，但中国经济的【de】基础【chǔ】和【hé】产业结构【gòu】的升级【jí】依【yī】然还是给【gěi】与了写字楼项目，尤其是优秀写字楼项【xiàng】目足够的发展空间。”

金地【dì】置业方向每经记者表示，为应对当下【xià】的市场【chǎng】挑战，将重点从三个方面开展【zhǎn】经营工作：一【yī】是密切监测宏观经济和产业经济【jì】的发【fā】展【zhǎn】态势【shì】，审时度势、更【gèng】为【wéi】灵敏的做【zuò】好【hǎo】租赁及【jí】经营策略的调整；二是持续提升每一【yī】个项目的【de】市场竞争力，从产【chǎn】品【pǐn】、配套、服【fú】务、政策多维度建立【lì】每一个项目在所【suǒ】在区域的【de】相【xiàng】对【duì】优【yōu】势，跑赢【yíng】市场及【jí】同【tóng】行；三是对于稳定期项目【mù】着力做好存量租【zū】户的管理，提升项目续租率与客户满意度，同步有计划的进行租户结【jié】构及租期结【jié】构的【de】优化【huà】调整，增【zēng】强项目【mù】的抗风险能力。