产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

今【jīn】年，规范、发展、支持【chí】住房租赁【lìn】市场成为“两会”的关键词，各【gè】地【dì】纷纷提出【chū】，要多渠道增加【jiā】租【zū】赁住【zhù】房的供【gòng】给【gěi】，积极推进【jìn】集体【tǐ】土地【dì】建设租赁住房的【de】试点工作，加强统筹，重点在产业园区、交【jiāo】通便捷的区【qū】域【yù】规划布局集体土地租赁住房，促进职住平衡、产城融合。“十四五”期间，各地政府【fǔ】更是大力发【fā】展保障性【xìng】租赁住房，住【zhù】房租赁被提【tí】高到国家战略的层面上，解【jiě】决好【hǎo】企业基层员工的【de】住宿【xiǔ】问题【tí】，也成为了解决城市住【zhù】房【fáng】问题【tí】的重点【diǎn】工作之一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

(一【yī】)产业园区中工【gōng】业项目配套用【yòng】地面积占比上限由【yóu】7%提高到15%，提高【gāo】部分主要用于建设【shè】宿舍型保障性租赁住【zhù】房

今年6月，国【guó】务院办公厅印发【fā】《关于加【jiā】快发展保障性租赁【lìn】住房的意见【jiàn】》，其中“土【tǔ】地支【zhī】持政策【cè】”明确提到，租赁【lìn】住房新【xīn】增部分除了【le】涉租赁【lìn】用【yòng】地建设成为保障性【xìng】租赁【lìn】住房【fáng】，还有一种方【fāng】式是将产【chǎn】业园区中工业项目配套建设行政办公及生活【huó】服【fú】务设施的用地面积占项目总【zǒng】用地面积的比例上限由7%提高到15%，提【tí】高部分【fèn】主要用【yòng】于建设宿舍型租赁住房。

目前，已【yǐ】经【jīng】开始落实这一方案的城【chéng】市主要是西安和合肥，西安落【luò】实将产业园区中工业项目配【pèi】套用地面积占比上限由7%提【tí】高到【dào】15%的土地支【zhī】持政【zhèng】策【cè】，满足比亚【yà】迪在产业园内建设保【bǎo】障性租赁住房的需求【qiú】，建设宿舍性【xìng】租赁【lìn】住房12栋，4416套(间)。此外【wài】，合肥【féi】允许国网安徽电【diàn】力公司【sī】将配套建设行政【zhèng】办公及生活服【fú】务设施的用地面【miàn】积占项【xiàng】目总用【yòng】地面积的比【bǐ】例由7%提高到10%，建设宿【xiǔ】舍型【xíng】租赁【lìn】住房134套(间【jiān】)。

产业园区利用【yòng】更高比例的自有【yǒu】用地建设【shè】宿舍型租赁住房，有助【zhù】于【yú】节约【yuē】企【qǐ】业【yè】成本，同时在一定程度【dù】上解决企业员工【gōng】住【zhù】宿问【wèn】题，增加产业园租赁住房供给，促进实现产业劳动【dòng】者群体的住【zhù】有所居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期，各【gè】地频繁发布“非改租”相关政【zhèng】策，随【suí】后，国常会【huì】再强【qiáng】调“改【gǎi】建保障性【xìng】租赁住【zhù】房”，这说明增加【jiā】租赁供应的重点或在发生变【biàn】化，由新【xīn】增租赁【lìn】用地转向【xiàng】与存量改造并重【chóng】，存量【liàng】资产【chǎn】和控制资源极有可能成为长【zhǎng】期宏观调【diào】控的灵【líng】活手【shǒu】段。对于发【fā】展租【zū】赁住房来说，将【jiāng】旅馆【guǎn】、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅【zhái】改建成租赁住房【fáng】，或者将非住宅用地【dì】改【gǎi】成【chéng】租赁用地建设租赁【lìn】住房也是有效的供应方式之一。随着“非改租”的落地，产业园区将释放出更多【duō】的存量资产。在此基础上【shàng】，由保障【zhàng】性租赁住【zhù】房政【zhèng】策，及产业【yè】园区【qū】劳【láo】动者居【jū】住措施所组成的【de】政策链，也将进一步推动职住平【píng】衡的实现。

多地单列产【chǎn】业园区、工业用地配建【jiàn】租赁住房【fáng】或建设集体宿舍奖补政策【cè】，财政端【duān】同【tóng】步支持

截至目前，全国【guó】共有24个城市【shì】获得3年24亿的住房【fáng】租【zū】赁市【shì】场培育发展中央财政【zhèng】资金支持。除此之外，这些城市为培育和【hé】发展住【zhù】房租赁市场【chǎng】，在城市【shì】层面也安排了专项资金，资【zī】金主【zhǔ】要用【yòng】于多渠【qú】道筹集租赁房源。这其中，北京【jīng】、广州等城市的【de】奖【jiǎng】补政【zhèng】策中，单【dān】列宿舍【shě】型租赁住房奖补政策明细【xì】，通过财【cái】政端【duān】支持，鼓励住房租赁企业发展产【chǎn】业【yè】园配套企业宿舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北京集体土【tǔ】地建设租赁【lìn】住【zhù】房集体宿舍(使用面【miàn】积20平【píng】方米以上，居【jū】住人数4至8人)5万【wàn】元/间

广州利用集体、国【guó】有建设用地建设租【zū】赁【lìn】住房建【jiàn】设【shè】集体宿舍型租赁【lìn】住房按建筑面积800元【yuán】/平【píng】方米

商业、办【bàn】公、工业、酒【jiǔ】店【diàn】用房等非住宅，经【jīng】批准【zhǔn】改造为租赁【lìn】住房【fáng】改造为集体宿舍型租【zū】赁住房按建【jiàn】筑面积550元/平方米

为【wéi】环卫工人【rén】、公交司机等【děng】城市重要公共【gòng】服务群体提供租【zū】赁住房，且租金接受政府指导【dǎo】新建【jiàn】租赁住房按建筑面积1000元【yuán】/平【píng】方米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

(一)产业园区配套宿舍运营难点重重

当下，研究生、博【bó】士生开始青睐工厂，程序员离开大【dà】厂走进工厂，越来越多的高学【xué】历【lì】人群加入制【zhì】造【zào】业。此外，职业【yè】技术院校的学生【shēng】未【wèi】毕业【yè】就被抢空【kōng】的现【xiàn】象也表明，伴【bàn】随着城市经济的升级和发【fā】展，制【zhì】造业【yè】劳动者的规模在逐年增长。随之而来这些人的【de】住宿问题成为产业园【yuán】业主需要【yào】解决的最【zuì】重【chóng】要的问【wèn】题【tí】。

由于【yú】制造【zào】业多【duō】为【wéi】劳动密集型企【qǐ】业【yè】，需要大量的【de】劳动者，使得产【chǎn】业园需要【yào】配【pèi】套的宿舍规模体量也在同【tóng】步变大。同时，多数的【de】产业园均位于城【chéng】市【shì】新区，周边【biān】的配套【tào】也【yě】不够完善，结合【hé】以上，租赁【lìn】大社【shè】区【qū】应时而生。对于大【dà】社区而【ér】言【yán】，大体量、人员【yuán】密集将如何保障安全?随着劳动者们【men】的消费升级，如何营【yíng】造良【liáng】好【hǎo】的安【ān】居环境?解决了租客的生理以及精神需求【qiú】外【wài】，对于企业而言，降【jiàng】本增效，提升运营效【xiào】率也是【shì】难点。因此，对于产业园区的配套宿舍运营商来说，需要拥有全方位的“复合管【guǎn】理能【néng】力”，才【cái】能【néng】保障【zhàng】租客【kè】安全，为其提供安居宜居的生活环境，为业主提升运营管【guǎn】理【lǐ】效率。

同【tóng】时【shí】除了在运营【yíng】阶段【duàn】提供专业化的运【yùn】营服务，一个成功【gōng】的产业园配套【tào】员【yuán】工宿舍项目从【cóng】最【zuì】初定位就【jiù】需要有经【jīng】验丰富的企业宿舍运营商提供全方位的一体化综合服务，帮助企业【yè】规【guī】避建设租赁住【zhù】房中的各种雷区。而中富旅居【jū】乐【lè】璟正是这【zhè】样的一家有丰富成【chéng】功运营【yíng】经验的运营商【shāng】。

(二)全链条综合服务，解决各类房屋问题

在【zài】各地【dì】提倡【chàng】“非改租”的当下，有【yǒu】效【xiào】盘活存量，丰富【fù】市场供给成为主要【yào】任务。但随【suí】之【zhī】而【ér】来的各类房屋问题也是需要运营商【shāng】去【qù】解决。因【yīn】此，对于【yú】项目的改【gǎi】造应当选择具有丰富经验、且客户【hù】满意度高的运营商。

中富旅居旗下乐璟生活社区【qū】作为面向产业园区【qū】的企业住宿服务品牌，拥有丰富的园【yuán】区运【yùn】营经验，能够从前期定位【wèi】开始介入，从建设到后期【qī】运【yùn】营，提供全【quán】链条综【zōng】合服务【wù】方案。针对房屋【wū】面积过大的问题，乐【lè】璟将房间进行合理划分，打造干湿三分【fèn】离【lí】、独【dú】立卫【wèi】浴、多【duō】台盆设计，满足多人居住【zhù】的生活场景。与此同时【shí】，随着越来越多的高【gāo】学历人才加入制造行业以及蓝领阶层逐渐的低龄【líng】化，客群也更加【jiā】注重私密性，因【yīn】此【cǐ】，乐璟在房间内【nèi】为每【měi】位【wèi】租客【kè】设计大容量的独立衣柜，保【bǎo】障租【zū】客隐私。针【zhēn】对【duì】项【xiàng】目改造装修【xiū】时间过长的【de】问【wèn】题，乐璟引【yǐn】进【jìn】了装配式装【zhuāng】修，集【jí】成式卫【wèi】浴大大减少了工【gōng】期，降低甲醛危害的同时便于后期的维修。

(三)通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下，传统的宿【xiǔ】舍管【guǎn】理运营【yíng】效率低且数据信【xìn】息化【huà】程度低，园区内配【pèi】套宿舍多为千【qiān】间以上的【de】大【dà】体量规【guī】模。如何实现高效运营、低成本管控【kòng】以及安全运营，同时【shí】为园区内企【qǐ】业更好地【dì】帮助企业留【liú】人，也【yě】成为大【dà】型租赁【lìn】社区运营商需【xū】要攻【gōng】克的难【nán】题。因【yīn】此，提升大社区的复合运【yùn】营管【guǎn】控能力，为园区企业和员工提供服务价值成为重中【zhōng】之【zhī】重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于【yú】产业园区内的大体量【liàng】配套宿【xiǔ】舍，人员较为密【mì】集，安全【quán】成为首要条【tiáo】件。传统宿【xiǔ】舍管理中【zhōng】，主要通过基础【chǔ】的消防设备设施，以及安保人员来维持宿舍楼宇的安全。这类【lèi】管理属于被动【dòng】管【guǎn】理，即事情发生了再去【qù】响【xiǎng】应解【jiě】决。而新型的宿【xiǔ】舍型大社区，已经将安全做到主动管【guǎn】理，即主【zhǔ】动查找安【ān】全隐患，将安全事故【gù】扼【è】杀在萌芽中，极大【dà】程【chéng】度【dù】降低安【ān】全事故。比如乐璟【jǐng】生【shēng】活社区，通过自主【zhǔ】开发国内首个智能公【gōng】寓管理系统，内嵌“云盾”模块，利用智【zhì】能硬件和大数据将消【xiāo】防、入户安全、社区【qū】治安融为一体，高度系统集成，实时后【hòu】台监测响应，覆盖【gài】社区每个【gè】角落。这种主动防御式安全【quán】管【guǎn】理【lǐ】模【mó】式，为安全、舒【shū】适的【de】社区树立坚实【shí】的【de】“后盾【dùn】”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐璟【jǐng】生活【huó】社区除了提供基础的住宿服务，也【yě】为劳动者们提供舒适的生活环境和配套服务。在社区内配【pèi】有大量公共【gòng】空间【jiān】，例如公共【gòng】厨房、洗衣【yī】房、快【kuài】递柜等【děng】，同时为了【le】满足【zú】租客【kè】的休闲需求【qiú】，设置了阅览区、健身房、观【guān】影区、篮球场等。

此外，由【yóu】于项目多位于产业园区内，周边的【de】生活配套【tào】相对短缺，乐璟围绕其生【shēng】活社【shè】区【qū】，增添了【le】大【dà】量生活配套设施和服务，建立了社区【qū】商业品牌——乐璟【jǐng】天【tiān】地(LOGIN MIX)、乐璟【jǐng】小铺(LOGIN STORE)等商【shāng】业体。同时，项目设置多样的增值服务，例如搬家保洁、社群【qún】电商、私有社区【qū】等【děng】，满足租客多元【yuán】化的【de】生【shēng】活需求，也有助于【yú】带动社区及周边的经济【jì】活【huó】力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除了【le】生活休【xiū】闲配套，乐璟还注【zhù】重租客【kè】的住宿体验及福利，定期组织社群活【huó】动，为【wéi】租客【kè】提供良好的社交【jiāo】环【huán】境，为企业更好地留住人才创造安居的环境【jìng】。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在科技化、信息化【huà】的场【chǎng】景时代，搭建【jiàn】智能化住【zhù】房租赁系统已成为各【gè】家运营商的标配。过去传统宿舍【shě】主要【yào】靠宿【xiǔ】管员花30分钟处理一个住户【hù】入住或退【tuì】宿工作、靠人工方式记录所有的水电表、花费大量时间【jiān】建表格算成本，效率【lǜ】极低。住【zhù】户的【de】生【shēng】活需求【qiú】，也未必能及时响应，及【jí】时解决。对比乐璟生活社区的做法是在社区布置【zhì】“乐享住”智慧公寓【yù】管【guǎn】理系统后，大幅降低【dī】对于宿舍管理【lǐ】人员的依赖。系【xì】统自【zì】动抄表，自动【dòng】结【jié】算【suàn】，实时反馈【kuì】响应，管理人员可以腾出更多的【de】时间去服务住客【kè】，解决【jué】住客问题。据了解，目前乐【lè】璟【jǐng】项【xiàng】目的人【rén】房比【bǐ】为1:200(效率较传【chuán】统【tǒng】宿舍提升2倍)，有效地【dì】帮助企业降低管【guǎn】理和运营成本。

图：乐享住功能布局图

小结：

随着现在城市【shì】郊区【qū】化发展以【yǐ】及产城融【róng】合的推【tuī】进，加之各大城市积极引【yǐn】进【jìn】人才【cái】的当下【xià】，产业园区配套【tào】的企业员工宿舍也将会【huì】成为企业集团或是产业园【yuán】吸引人才和【hé】留住人才的重要方向。像中富旅居乐璟【jǐng】这样的企【qǐ】业，在【zài】政策的红利下，通过自【zì】身大社【shè】区的【de】复合管理能力，做好产业【yè】园【yuán】区【qū】配套商【shāng】、服务商，未【wèi】来将在企业员【yuán】工宿舍这【zhè】个赛道【dào】大有作为。

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