【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的武汉已经【jīng】格外【wài】闷热，光【guāng】谷大道和新玉路交汇处西南是国际【jì】企业中心【xīn】，这个2000年竣【jun4】工【gōng】的园区【qū】，是黄立平【píng】担任东湖高新（600133.SH）董事长时操【cāo】盘的第【dì】一个产业园项目，也是武汉真正【zhèng】意义上的第一个产业园【yuán】区。

目前【qián】黄【huáng】立【lì】平担任中电光【guāng】谷（00798.HK）总裁，管【guǎn】理园区88个。谈起他做的第一个园区，黄立平仍感慨万【wàn】千，那【nà】时都是【shì】摸索着干，甚至连国际企业中【zhōng】心的用地性【xìng】质也是他临时想的【de】。

黄立平正【zhèng】好赶上了【le】武汉“光谷【gǔ】”起步阶段，上世纪80年代末，武汉开始筹办“东【dōng】湖技术密集经济小区【qū】”；2001年，东【dōng】湖【hú】高新区获【huò】批“国家光电子信息【xī】产业基【jī】地”，“光谷”这一名称正【zhèng】式启用。

(资料图片仅供参考)

如今，光谷【gǔ】已【yǐ】经成【chéng】为武汉的一张名片，作为光【guāng】谷的重要参【cān】与者和建设者【zhě】，9-22，黄立【lì】平向【xiàng】经济观察报讲【jiǎng】诉了光谷创立【lì】初【chū】期诸多不【bú】为人知的故事。

他说，产【chǎn】业园区【qū】已【yǐ】经是【shì】推动【dòng】城市【shì】经济【jì】发展和产业转型升【shēng】级【jí】的重要平台，如今看来，一切似乎水到渠成，但在当时，无论【lùn】是产业园区这一【yī】业务的存续，还是发展方【fāng】向和模式，都经【jīng】历了不同程度的争议。

雏形

1984年，武汉召开“新技术革命武汉对【duì】策讨【tǎo】论会”，形成《关于在【zài】武汉【hàn】建立【lì】激光工业、光纤【xiān】通信、生物工程三【sān】个基【jī】地和【hé】信【xìn】息中心的建议【yì】》，并被列入【rù】全国13个试办新【xīn】兴技【jì】术新兴【xìng】产业密集的小经济区城市名单。

当【dāng】时，武汉主要建设光【guāng】导纤维【wéi】通信技术开发中心，为此，武汉【hàn】成立东湖技术【shù】密集经济区【qū】，这【zhè】是【shì】武汉光谷的前身【shēn】。1987年，武汉东【dōng】湖创业者中心正式成立，吸纳6家【jiā】创业公司进入【rù】；1988年，东湖新技术开【kāi】发区挂牌成立。

1991年，东湖【hú】新【xīn】技术开【kāi】发区获批国【guó】家级新技术开发区【qū】，成为【wéi】继中关村之【zhī】后，全【quán】国第二个【gè】国家【jiā】级【jí】高新区。在新技术浪潮影响下，高校云集【jí】的武汉掀【xiān】起了【le】创业高潮，并逐步形【xíng】成了今天的武汉创业大街。

1994年，华中【zhōng】师【shī】范大【dà】学【xué】教授谢圣明牵头，联合【hé】8名高【gāo】校教授【shòu】共同创办红桃【táo】开集团【tuán】，1984年-1986年期间，黄立【lì】平曾在华中师范【fàn】学习，33岁的黄立平由此搭上这【zhè】趟顺风车，成为【wéi】红桃开的【de】联合创始【shǐ】人。

1998年，红桃【táo】开集团股份【fèn】有限公司、武汉【hàn】东湖新技【jì】术开发【fā】区发【fā】展总公【gōng】司、武汉【hàn】城市【shì】综合开发集团有限公司、武汉庙山实业发【fā】展总【zǒng】公【gōng】司、武汉建银房地产开发公司共同组建东【dōng】湖高【gāo】新，并在A股上市【shì】，由此，黄【huáng】立平成为东湖高新董事长。

黄立平介【jiè】绍，当【dāng】时东湖高新一项重【chóng】要业【yè】务就【jiù】是【shì】代政府履行职责，将土【tǔ】地出让给创业公【gōng】司兴【xìng】建办公楼和厂房，“那【nà】时还【hái】没有产业园区的概【gài】念，谁有建办公楼、建厂【chǎng】房的需要，我【wǒ】们就给地，20亩、30亩土地很容易【yì】拿到”。

在东【dōng】湖【hú】高新期间，黄【huáng】立平看到了一个商机，一【yī】些中小企业【yè】虽然有办【bàn】公楼和厂房【fáng】需求，但没有实力和能力兴【xìng】建，“东湖高新【xīn】就【jiù】是【shì】土地出让方，我们可【kě】以【yǐ】建好提供给企业【yè】使用”。

在这一思路下，2000年，东湖高新开发建设【shè】了第【dì】一个产业园【yuán】区——国际企业【yè】中心，这也是武【wǔ】汉真【zhēn】正意义上的第【dì】一个【gè】产业园区【qū】。

国际企业中心建设时，在主【zhǔ】管【guǎn】部【bù】门申办土地【dì】规划文件时，工【gōng】作人【rén】员不知道【dào】土地【dì】性质如何定义，黄立【lì】平临时想【xiǎng】了一个“研发办【bàn】公【gōng】”的名称，他没想到，这一名称后来延伸成一项专门的【de】土地【dì】使用【yòng】权——科研用【yòng】地。

黄立平【píng】说【shuō】，给园区【qū】起名【míng】字时【shí】，为了吸【xī】引客户，想了各种办【bàn】法。当【dāng】时黄立平创【chuàng】办的一家农药公司和一家日【rì】本企业有业务往来，“觉【jiào】得国际企业这个【gè】名称很好，所以就把园区【qū】叫成国际企业中心”。

国际【jì】企【qǐ】业中心建【jiàn】成后，有一年【nián】，黄立平到北京出差，在亦庄【zhuāng】看到【dào】一个名为【wéi】“国际【jì】企业大道”的写字【zì】楼【lóu】，“我就会心一笑，心想他们可能也是出于同样目的【de】起了【le】这个名字”。

虽然【rán】黄立【lì】平至【zhì】今认为国际企业中心存在诸【zhū】多【duō】不足，但当【dāng】时满足了中【zhōng】小企业的需求，很【hěn】快就销售一空【kōng】，在后来的日子里，国际企业中【zhōng】心陆续【xù】开发建设了二期和三期项目，形成了一个【gè】中【zhōng】小企业聚集地。

国际企【qǐ】业中心竣工的第二年，武汉东湖新技术开发区获批“国【guó】家光【guāng】电子【zǐ】信息产业基地【dì】”，武【wǔ】汉光谷【gǔ】一词【cí】正式启动。但【dàn】在当时，光谷远没有如今这么知【zhī】名【míng】，“当时北京【jīng】中关村【cūn】叫【jiào】了硅谷，所以我们【men】就叫【jiào】了【le】光谷”，东湖高新区一位人【rén】士告诉经济观察报。

探索

东湖高【gāo】新集团成立后，通过出【chū】让土地给企业，逐【zhú】步【bù】形成关东、关南两个工业园【yuán】。但2004年，所【suǒ】有建设用地必须履【lǚ】行招拍【pāi】挂程序【xù】，东【dōng】湖高新【xīn】失去了【le】土地出让资格，也让东湖高新【xīn】的业务面临【lín】大考。

黄立平说，失去了土【tǔ】地出让资格，想要发展产业园这一业务，就只【zhī】能和其他企业【yè】一样，从政【zhèng】府拿地【dì】建设【shè】，再【zài】出售给【gěi】企业。

黄立平称，当时【shí】产【chǎn】业园办公楼【lóu】市场还没【méi】有【yǒu】价格【gé】机制，无法锁【suǒ】定利【lì】润，部分股东方【fāng】担心赔钱不愿意冒险，“我【wǒ】看好这个领【lǐng】域，虽然当时还不知道会向哪个方向发【fā】展，但主【zhǔ】观判【pàn】断是有前景【jǐng】的”。

股东对未来业务发展出现分歧，结果就是东湖高【gāo】新重组，黄立平拿到了正【zhèng】在建设的光【guāng】谷【gǔ】软件园项目开发建设【shè】权【quán】及【jí】两【liǎng】家生物医药公司。东湖高新【xīn】后来虽然又涉【shè】足【zú】产业园【yuán】区开发建设，并【bìng】将【jiāng】这【zhè】一业务保留至今，但【dàn】当时彻底剥离【lí】了这一业务【wù】。

黄立平在东【dōng】湖高新做【zuò】软件园的时候，正值武汉市传【chuán】统产【chǎn】业【yè】走向信息化时代。武汉是中国【guó】重【chóng】要的制造业基地【dì】，早在【zài】清末民初【chū】时，就已经是全国继【jì】上海之后第二大工【gōng】业【yè】城市。新中【zhōng】国成立后，更【gèng】是聚集了武钢、东风汽车等一大批传【chuán】统制【zhì】造【zào】业。

在【zài】新技术浪潮下，传统制造【zào】业【yè】也【yě】开始【shǐ】陆续【xù】信息化，“很【hěn】多企业都成立【lì】了【le】信息化部门，慢【màn】慢的，随着人员越来越多，需【xū】要寻找【zhǎo】独立的办公地”，黄立平说，当时武【wǔ】汉之所以做软件园，正【zhèng】是因着这一趋势。

软件园的第一个【gè】客户颇有戏剧性，黄立平介绍【shào】，当【dāng】时华中科技大学校办企业天喻信息【xī】在华【huá】中科技园【yuán】兴建了办公【gōng】楼，主体建好了，装修了【le】一半【bàn】，由于资金【jīn】缺乏【fá】停下【xià】了，“当时周【zhōu】济市长找到我，让找5000平方米的场【chǎng】地，一【yī】定安【ān】置好天喻【yù】信息”。

最后双方达成协【xié】议，天【tiān】喻信【xìn】息用没【méi】有建好的办公楼与【yǔ】软件园一比一置【zhì】换。“当时天喻办公【gōng】楼造价是2600元/平方米，软件【jiàn】园是2000元/平方【fāng】米，”黄【huáng】立【lì】平说，虽然【rán】有差价，但对方喜欢上【shàng】软【ruǎn】件园【yuán】的【de】办公楼【lóu】，“对【duì】方没花钱【qián】，我们也【yě】没补钱，就置换了”。

这件【jiàn】事【shì】让黄立平进行了深刻思考，企业是政府招商引资【zī】过来的【de】，政【zhèng】府肯定【dìng】会帮【bāng】助企【qǐ】业压低成【chéng】本【běn】，这就意【yì】味着【zhe】园区利【lì】润被压缩；但只【zhī】要软件园的产品符合客户需求，客户【hù】也愿意接受差价【jià】，“那我就有利润空间了”。

通过引入天喻信息【xī】这一事【shì】件，黄【huáng】立平【píng】意【yì】识到产业园区的市场空间。黄【huáng】立平说，虽【suī】然当时还【hái】不清楚软件园未来会【huì】朝哪个【gè】方向走，但通过专业【yè】化开发【fā】建设，打【dǎ】造出符【fú】合客户需求【qiú】的产品，产业园区的商【shāng】业逻辑就是【shì】成立的。

专业化

2005年，出走东湖高新后，黄立平创办了【le】光谷联合，主要业【yè】务就【jiù】是继续开发【fā】建设【shè】曙光软件园，也【yě】就是后来的光谷软件园。为了集中【zhōng】精力搞好产业园区【qū】，他陆续出【chū】售【shòu】了两【liǎng】家【jiā】生物【wù】制药公司的股权。

东湖高新放【fàng】弃了产业园区【qū】开【kāi】发建【jiàn】设业务后【hòu】，方兴未艾【ài】的光【guāng】谷软件园面临着流产的风险，对产业【yè】园区已经有深入思考的黄【huáng】立平在【zài】东湖高新重【chóng】组后拿到【dào】了产业园区业务，这一举【jǔ】动保住了软件园，也客观上成就了【le】黄立平。

一位产业园区人士告诉经济观察报，虽然当时东湖高【gāo】新将产【chǎn】业园【yuán】区业务作为负【fù】担剥【bāo】离【lí】了【le】，但从【cóng】后来的发展【zhǎn】看【kàn】，黄立平相当于捡到一块肥【féi】肉，伴随着武汉光谷【gǔ】的兴起，黄立平的光谷软【ruǎn】件园也【yě】逐步【bù】进入高光时刻。

黄立平说，最高峰的时候，武汉市60%的软【ruǎn】件企业都集中在【zài】光谷【gǔ】软件园，软件园也成为【wéi】武汉光谷【gǔ】最先打造【zào】的一张王【wáng】牌。目前光【guāng】谷软件【jiàn】园仍聚集了包括美国【guó】EDS、微软、海康威视、视睿科技、法国【guó】电信【xìn】、爱立信【xìn】、华【huá】为、软通动力等一大批龙【lóng】头【tóu】企业【yè】。

从做光谷软件【jiàn】园开始，黄立平逐步将产业园区发展转【zhuǎn】向专业化【huà】道路。黄立平【píng】解释，当时的专【zhuān】业化实【shí】际上就是房地产【chǎn】化【huà】，“现在来【lái】看，用房【fáng】地产做产业园存在很多【duō】问【wèn】题，但【dàn】在兴【xìng】起阶段【duàn】是必【bì】经之路”。

当时，万科也提出向【xiàng】丰田学习，开始走【zǒu】房地产专业化道路，包括前【qián】期咨询、开发、设计、施工、运【yùn】营【yíng】等房地【dì】产各环节的【de】专业【yè】化。

另一个让黄立【lì】平深刻思考的是交通银行电话服务【wù】中心落地。2008年【nián】，如全国大多数【shù】银【yín】行【háng】一样，交通银行计划将前后台分离【lí】，找一【yī】个1万平方米场地【dì】作为后台【tái】呼【hū】叫【jiào】中心，当时备选城市还有合【hé】肥和南昌【chāng】。

合肥给【gěi】出的条件【jiàn】是提供【gòng】一栋国【guó】有【yǒu】办公楼，免费使【shǐ】用十年；南昌给出的条【tiáo】件是，随便挑【tiāo】地，看上哪块给哪【nǎ】块；黄立平则和【hé】设计师连续几个【gè】昼夜做好设计方案，将【jiāng】方【fāng】案带去上海。

最终，武汉光谷软【ruǎn】件【jiàn】园的海派建【jiàn】筑【zhù】方案打动了【le】交通银行。黄立平回忆，虽【suī】然【rán】理论【lùn】上免费的办公【gōng】楼和随便【biàn】挑选的土地更吸【xī】引【yǐn】人，“但都忽视了客户真正要什么，这也让我们【men】认识【shí】到了解客户【hù】需求的【de】重【chóng】要性”。

交通银行后台落户带给光谷软【ruǎn】件园的【de】不仅仅是“比【bǐ】客【kè】户更了解客户需【xū】求”，还【hái】让园【yuán】区以后的定价【jià】有了依据【jù】，“当时我们开出的价格是3700元/平方米【mǐ】，客户没还价，直接就答应了【le】，在上海，他们【men】自己建成本价都【dōu】要【yào】5000元/平方米【mǐ】”。

这一单生【shēng】意也【yě】让光谷软件园获得了可观的【de】收益，黄立平说，当时【shí】建造成本价是2100元/平方米，毛利率高达43%，再次验【yàn】证了专【zhuān】业【yè】化【huà】道路的可行性。这一单生【shēng】意【yì】对光【guāng】谷【gǔ】软件园【yuán】影响极为深远。

此后【hòu】，黄【huáng】立平又从交通【tōng】银行拿【ná】到6万平方米的订单，通过相同的方式将银联【lián】、光大银【yín】行【háng】等金融【róng】机构变成【chéng】自己【jǐ】的客户。金融后台服务也成【chéng】为光谷软件【jiàn】园【yuán】继软件【jiàn】开发及外包服务【wù】之外的第二大产业【yè】。

回归运营

2009年，武汉光谷【gǔ】成为继中关村之后【hòu】，全国【guó】第二个国家级【jí】自【zì】主创【chuàng】新示范区【qū】，当时武汉全市GDP是4560亿元，而【ér】东湖【hú】高新区只【zhī】有187亿元，在武【wǔ】汉市各区【qū】县中排名第八，一切都【dōu】还刚刚起【qǐ】步。

同一年【nián】，光谷软件园将建好的办公【gōng】楼【lóu】交付给交通银行。伴随着【zhe】新兴产业的快【kuài】速发展，东【dōng】湖高新区的【de】GDP一路增长，黄【huáng】立平的园区生【shēng】意也风【fēng】生水起【qǐ】。但随后【hòu】的一件事，让黄立平不【bú】得不对光【guāng】谷软件园的模式【shì】进行反思。

产业园区是一个投【tóu】资规模大【dà】、回报周期长的生意，为了保证企业有充足的现金流，黄【huáng】立平为【wéi】光谷【gǔ】联合设定了严【yán】格的【de】自销比【bǐ】，即自持10%，销售90%，也【yě】导致了【le】光谷【gǔ】联合长期重【chóng】视销售而忽视运营【yíng】。

2014年，光谷【gǔ】联合在港交所上【shàng】市【shì】，因为之前在国内上市的东湖【hú】高新市盈【yíng】率一直保持在【zài】9-22倍左右，黄立平认为光谷联合上市至【zhì】少可【kě】以获得20倍估【gū】值【zhí】，这还是一【yī】个较为保守的【de】估值。

但现实狠狠抽了他一记耳光。经【jīng】过【guò】一【yī】系列路演，最【zuì】终光谷联合获得【dé】的估【gū】值只有6倍【bèi】，同期做【zuò】“观赏鱼”的海【hǎi】昌上市获得【dé】40倍市盈【yíng】率【lǜ】。而且，光谷联合的股票认购情况也【yě】不及预期，这让【ràng】黄立【lì】平很受伤，“东湖【hú】高新上【shàng】市时只有6000万元利润，光谷联合上市【shì】时利润超【chāo】过2亿【yì】元”。

由于当时销售【shòu】收入占比超过【guò】90%，光谷联合被归【guī】入【rù】房【fáng】地产类企【qǐ】业，“房地产企业估值【zhí】看【kàn】的是规模，销售额起码在200亿-500亿元【yuán】，才能获得【dé】资本市场的认可”。

产业园显然不同于房地【dì】产，开【kāi】发出住宅有人买单，但产业园区未必有这么【me】大市场【chǎng】规【guī】模。痛定思【sī】痛之后，黄立平开【kāi】始调整光【guāng】谷联合的战略【luè】，逐步减少【shǎo】销售占比，提【tí】升运营能力带来收入占比。

黄立【lì】平说，既【jì】然决【jué】定转型，就【jiù】需要设【shè】定目标，他的目标是将开【kāi】发业务占比下降【jiàng】至50%以内。2016年，光谷联合引入中国电子作【zuò】为大股东【dōng】，正式更名为【wéi】中电光【guāng】谷。光谷联合与中国电【diàn】子的【de】业务得到较强的互补。

2015年，中电光谷正式转型。当年武汉地区总【zǒng】产【chǎn】值首次突破【pò】万亿大关，2022年更是首次【cì】超【chāo】过【guò】杭州【zhōu】，在【zài】全国省会城市中名列第三，而东【dōng】湖【hú】高新区的GDP也达到2246亿元，持续引【yǐn】领武汉。

经过【guò】5年【nián】的调整【zhěng】，2020年，中【zhōng】电光谷的【de】商【shāng】业运营服务【wù】收入占【zhàn】比首次超过一半，达到52%，物业开发业务收入占比降至47.6%。这也意【yì】味着中【zhōng】电光谷完成了转型。黄立平说，下一步中电光谷还将继【jì】续提升运【yùn】营收入占【zhàn】比。

在【zài】转型过程【chéng】中，中电光谷逐步强化了咨询、建设、运营等专业能力【lì】，并联动【dòng】起来，先以咨【zī】询【xún】业务介入项目，获得【dé】能力【lì】认可后，再【zài】介【jiè】入建设或【huò】运营领域。同时，逐【zhú】步降低自【zì】投项目，提升【shēng】轻资产比例。

截至目前，中【zhōng】电光谷旗下共有88个园区项目，其【qí】中重资【zī】产项目在30个【gè】左右，其余50多个【gè】项【xiàng】目【mù】均为【wéi】轻资产项目。2022年营收55.28亿元，净利润【rùn】5.36亿【yì】元。这一收入和净利在房【fáng】地产行业中【zhōng】并不显【xiǎn】著，但在【zài】园区【qū】类企业中已经名列【liè】前茅。

目前【qián】，光【guāng】谷【gǔ】软件【jiàn】园【yuán】只是中【zhōng】电【diàn】光谷诸多园区中的一员，其【qí】在武汉除了软件园【yuán】，还有科技城、金融港、生【shēng】物城【chéng】等诸多主题【tí】园区。而武汉光谷已经由最【zuì】初的【de】光电信息园区发展成为目前的【de】八大产业园区。