法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年上半【bàn】年【nián】，楼市【shì】先是受到疫情冲击【jī】而基本处于停滞【zhì】状【zhuàng】态，但随着疫情【qíng】好转，堆积的【de】需求集中释放。5月和【hé】6月房地产市场【chǎng】快速复苏，小阳【yáng】春态势明显【xiǎn】，多个城市出现环比同比增长，有的城市甚至出【chū】现多个万人摇【yáo】号项【xiàng】目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京【jīng】东法拍【pāi】页面显示【shì】，位于北京亦庄的一【yī】个别墅项【xiàng】目评估价1047.2万【wàn】元，14位购房者经过48轮举【jǔ】牌【pái】，从733万元的起拍价一【yī】路拍【pāi】到1100.2万元，较之【zhī】起拍价溢【yì】价高达50%。

而在此【cǐ】之【zhī】前，9-21，位于北京西【xī】城区陶【táo】然亭【tíng】的一套【tào】办【bàn】公用房从【cóng】422万元起拍【pāi】，经过217轮竞拍【pāi】，成【chéng】交价为704万元，比评估价602万【wàn】元还高16.9%。9-21，位于北京顺义【yì】区的一套评估价为5365.3万元的别墅用房【fáng】，从起拍价【jià】3756万【wàn】元拍至6146万元，较之起【qǐ】拍价【jià】溢价高达63.6%。

对此，一位法拍房行业的人士表示，自今年5月以【yǐ】来【lái】，随着房地【dì】产【chǎn】市场快速回暖，法拍【pāi】房也成【chéng】为众多【duō】购【gòu】房【fáng】者的可选标的，拍卖【mài】价格【gé】一路走高，近两【liǎng】个月最终拍卖【mài】价【jià】格基本与市价持平或略【luè】低【dī】于【yú】市价，不像前【qián】几个月【yuè】有较大的价格优【yōu】势【shì】。“去年底【dǐ】今年初，一套位于双井的住宅【zhái】拍卖，与近期同【tóng】一小区住宅拍卖，无【wú】论是起拍价还是拍【pāi】得单【dān】价都有较大【dà】幅度的价差”。

淘【táo】宝和京东拍卖页详情【qíng】也【yě】显示，位于【yú】同【tóng】一【yī】小区【qū】的同层次【cì】同户型住宅分别在9-21和9-21拍卖，前者起【qǐ】拍【pāi】价【jià】568.4万元、拍出价【jià】616.4万元【yuán】，后者起拍价661.2万元、拍出价869.1万元，价差明显【xiǎn】。

值得注意的是，市场热【rè】度【dù】不仅体现在【zài】法拍【pāi】房难“捡漏”，深圳【zhèn】、上海【hǎi】等【děng】核心一二线城市【shì】豪宅市【shì】场也出现抢购潮。

9-21，上【shàng】海“史上最贵豪【háo】宅【zhái】”项目【mù】翠湖天地五期开盘销售【shòu】，单价约16.5万元/平方米，是这轮调控以来【lái】上海报价最高的楼盘，主【zhǔ】力【lì】户型均价高达5000万【wàn】元/套。而在此【cǐ】之前【qián】，三湘印象【xiàng】名邸项目【mù】均价12.18万元/平方米，认筹率【lǜ】高达700%，开【kāi】盘当日即【jí】售罄【qìng】。

深圳【zhèn】方面，今【jīn】年前5个【gè】月，深业中【zhōng】城、招商太【tài】子湾【wān】、新锦【jǐn】安壹号公馆等豪宅【zhái】销售【shòu】金额均达30亿元左右，金众·麒麟公馆、招商·领【lǐng】玺更是接近50亿元。

对此【cǐ】，克而瑞研究中心研究员杨科伟表【biǎo】示，疫情过后，货币政【zhèng】策整【zhěng】体稳健偏【piān】积极，信贷资【zī】金整【zhěng】体【tǐ】趋【qū】向宽松，短期内【nèi】房地产市场热【rè】度将惯性延续，成【chéng】交或将【jiāng】持【chí】续【xù】处于高位，房价还有一定的上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍【pāi】房、豪【háo】宅受热捧的根本原因还是整体市【shì】场的【de】回暖。2020年上半【bàn】年【nián】，楼市受【shòu】疫【yì】情影响，1至2月基本停摆，自3月起楼市回暖加速【sù】，走出【chū】一波“过【guò】山车”行情。

国【guó】家统计局数据【jù】显【xiǎn】示，1至2月商品房销售【shòu】面积8475万【wàn】平方米【mǐ】，同【tóng】比下降39.9%;销售额8203亿元【yuán】，下降35.9%。其中，住宅销【xiāo】售【shòu】面积下降39.2%，销售额下降34.7%。

但疫情【qíng】只【zhī】是延后了购房需求的释放。克而【ér】瑞研【yán】究中心报【bào】告显【xiǎn】示，疫情后核【hé】心一二线城市房地【dì】产市场快速回【huí】暖。4月【yuè】，重点监测一二线城市成【chéng】交【jiāo】面积【jī】持【chí】续上升，环【huán】比增幅高达30%左右，同比跌幅皆收窄【zhǎi】至20%以内。成【chéng】都、长沙等城市【shì】成【chéng】交面积基本恢复到疫前水平，深圳、杭州【zhōu】、青【qīng】岛等城市成交面积率先实现同比【bǐ】增长。

5月，克而瑞监测的【de】百城数据显示【shì】，近半数城市商【shāng】品住宅成交面积同比环比【bǐ】均增长，热点二线城市同比【bǐ】涨幅已突破20%。上海【hǎi】、杭州、南京、宁波【bō】、温【wēn】州【zhōu】、清远等【děng】城市5月【yuè】成交量创下近两年高【gāo】点，其【qí】中，上海5月商【shāng】品住宅成交面【miàn】积突破100万平方米【mǐ】，同比增长54%，环【huán】比增长【zhǎng】76%。

到了6月，楼【lóu】市快速回暖态势仍未减弱【ruò】。克而瑞研究中心最新报告显示，9-21至28日的【de】一周，一线【xiàn】城市成【chéng】交【jiāo】指【zhǐ】数为138.75，环比下降3.85点;二线城市成交指数【shù】为147.61，环【huán】比【bǐ】上升20.85点;三四【sì】线城市成交指数【shù】为221.84，环比【bǐ】上升90.18点。

二手房方【fāng】面，9-21至【zhì】21日【rì】的一周，一线城【chéng】市中【zhōng】，北京成交面积38.31万平方米，同比增长117%;深圳成交面积22.78万平方【fāng】米【mǐ】，同比增【zēng】长69%

中【zhōng】原地【dì】产首席分析【xī】师张大伟表示【shì】，楼市【shì】出现小阳春很大程度是因为一季【jì】度疫情压抑的市【shì】场【chǎng】需求叠加降息降准带来的政【zhèng】策宽【kuān】松。6月【yuè】市场继续维持5月的升【shēng】温态【tài】势【shì】，大部分城市成【chéng】交量已【yǐ】经超过去年同期。

土地【dì】市场方面，中原地产研究中心数据显示【shì】，截至【zhì】9-21，今【jīn】年以来【lái】全国土地市场持续升温，杭州、深圳、广州【zhōu】、北京等城市高价地持续【xù】出【chū】现。具【jù】体来看，50个大【dà】城市合计土地出让额2.18万【wàn】亿元，同【tóng】比增【zēng】长11.6%。其中，36个城【chéng】市卖【mài】地额超过200亿元，杭州、上海、北京和广州分别【bié】以1639亿元、1313亿元【yuán】、1143亿元【yuán】和1015亿元占据前4位【wèi】。

易居【jū】房【fáng】地产研究【jiū】院报告也显【xiǎn】示，百城土地市场逐渐回暖。1月【yuè】至【zhì】5月，4个一线城市【shì】居【jū】住用【yòng】地成交面积1479万平方米【mǐ】，同比增长35.3%;32个二线城市居住用地成交面积11359万平方米，同【tóng】比减少12.4%;64个三四线【xiàn】城市【shì】居住用地成交面积8527万【wàn】平方米，同比【bǐ】减少2.2%。

从【cóng】地【dì】价来看，1月至5月【yuè】，全国100个城市居住用地平均【jun1】价格为每【měi】平方米6213元，同比上涨13.8%。其中，4个一线城市【shì】居住用地平均【jun1】价格为【wéi】每【měi】平方【fāng】米18499元【yuán】，同比上涨38.6%。

易居研究院智库【kù】中心研究总监严跃进表示，土地市场总体呈现继【jì】续回暖的态势。他【tā】认为【wéi】，当【dāng】前【qián】外部环境改善，房企【qǐ】拿地信心也逐【zhú】渐【jiàn】增强，而优【yōu】质地块供【gòng】应较多有助于【yú】相关城市土【tǔ】地市场【chǎng】走出低谷。

张【zhāng】大伟认为【wéi】，在降准降息等【děng】政策影响【xiǎng】下【xià】，房企拿【ná】地积【jī】极性逐渐提高，多地再次出【chū】现高溢价率土地成交，使得土地市场热【rè】度持续提升。他表示【shì】，虽然整体地【dì】价仍未全【quán】面上涨，但部【bù】分城市的部分【fèn】地价已经达到【dào】历史高点。

房住不炒下政策难松

值得注【zhù】意的是【shì】，虽然成交量【liàng】明显回暖，但楼市库【kù】存依然【rán】处于高位。易【yì】居【jū】房地产【chǎn】研究院最【zuì】新【xīn】发布的《全国与9城【chéng】供求关系与库【kù】存报告【gào】》显示，5月全国【guó】商品住宅潜在供求比为1.12，环比下【xià】降【jiàng】0.4%，同比上升14.8%。

易居研究院【yuàn】研究员王若辰表示，供求关【guān】系是决【jué】定房地产价格短【duǎn】周期波动【dòng】的【de】关键因素之【zhī】一，通常来【lái】说，在仅考虑供求【qiú】关系的情况下【xià】，当住宅供应量小于需求量【liàng】时，房【fáng】价易【yì】涨难跌;当【dāng】住宅供应量大【dà】于未来需求量时【shí】，房价【jià】易跌难涨。

王若辰认为，目前楼市仍然【rán】处于【yú】供【gòng】大于求状态。虽然一季度后因疫情【qíng】积压【yā】的需求有所释【shì】放【fàng】，但疫情对经济【jì】的影响【xiǎng】并未消退【tuì】，全国房地产【chǎn】市场仍处【chù】于下行周期，需求【qiú】并不【bú】能回到疫情前的水平【píng】，预计今年9月大概率是【shì】短期潜在供【gòng】求比的高点。

报告说，4月【yuè】，天【tiān】津【jīn】、湖州、郑州【zhōu】、杭州、重庆、南京【jīng】、苏州、三亚和【hé】上海9个城市的潜在供求比分【fèn】别为【wéi】1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除【chú】上海供求比略小于1外，其【qí】他城市均处于【yú】供大于求【qiú】状态。从去化周【zhōu】期来【lái】看，4月，三亚、天津、南【nán】京、苏州、郑州、杭【háng】州、湖州、重庆和上海的新开工未售【shòu】库存去化周期【qī】分别为【wéi】46.4个月【yuè】、40.9个月、22.8个月【yuè】、22.8个月【yuè】、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月【yuè】和10.3个【gè】月，整体去化压力【lì】大。

一【yī】面【miàn】是库存去化周【zhōu】期仍在上升，一面是【shì】房【fáng】住不炒红线难破。杨科伟表示，上半年多省市在土地【dì】出让【ràng】环节给市场、企业减压，主要涉及【jí】取消限制【zhì】性规定、增加【jiā】优质土地供【gòng】应、延期或【huò】分期缴【jiǎo】纳土地款和延长【zhǎng】竣工期限等【děng】。从下【xià】半【bàn】年政策来看【kàn】，房【fáng】地产信贷政策将【jiāng】整体【tǐ】中【zhōng】性偏积【jī】极，坚【jiān】决遏制房地产金融化泡【pào】沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场【chǎng】。

从【cóng】地方政策来看【kàn】，杨科伟认为，下半【bàn】年房地产市【shì】场政【zhèng】策仍【réng】以稳为主，从保市场主体出发为市【shì】场减压。地【dì】方因城【chéng】施策，调控【kòng】政策或将【jiāng】继续维稳，限价政策或将进一【yī】步放开，短期内放松限购、限售【shòu】的可能【néng】性不大【dà】。

杨科伟还表示，因疫情对经济【jì】的【de】影响【xiǎng】，地方放【fàng】松楼市【shì】动【dòng】力【lì】较大，未【wèi】来还应加强【qiáng】相关监管。他建议，房【fáng】企融【róng】资环境分类放松，对【duì】于高杠杆、高负债经营的房企【qǐ】以及拿地激进的【de】房企，仍要监督企业有序去杠【gàng】杆或稳【wěn】杠杆。居【jū】民部【bù】门仍需稳【wěn】杠杆，确保居民杠杆率【lǜ】和负【fù】债率不再【zài】继续上升。部分城市或在现有限贷政策框架内适度放松限贷，其中，放松公【gōng】积【jī】金贷款、下调【diào】房贷利【lì】率、调降首付【fù】比例都是【shì】可以考虑的【de】选项。不【bú】过，认【rèn】房不认贷【dài】、二【èr】套贷款已结清算【suàn】首套等重磅刺激性政策较难【nán】落地【dì】。(记者 梁【liáng】倩【qiàn】)