中南建设：休养生息｜年报风云㊽

文/乐居财经 杨宏彬

【资料图】

“2022年对【duì】于我们来说，是面临【lín】生死考【kǎo】验【yàn】的。”业绩会上，中南建设董事兼总【zǒng】经理陈昱含坦言去年【nián】公司经营上面【miàn】临的【de】巨【jù】大挑【tiāo】战。

9-21，中南建设（000961.SZ）召【zhào】开2022年业绩发布会，公司董【dǒng】事长陈锦石【shí】、董事【shì】兼总【zǒng】经理陈昱含【hán】、副总经理兼财务总监辛琦以及【jí】董【dǒng】事会秘书梁洁【jié】出席。

2022年【nián】，中【zhōng】南建设实现合【hé】约销售额【é】649.2 亿【yì】元，销售【shòu】面【miàn】积 543.2万平方米，同比分别减少 67.1%和【hé】 63.0%，实【shí】现营业收入590.4亿元，同比减【jiǎn】少 10.33%，归属上市公司股东的净利润亏损91.7亿元。

业绩会上，管理层谈到了亏损【sǔn】的主【zhǔ】要原因，主要【yào】包【bāo】括，由【yóu】于【yú】市【shì】场下行，去化牺牲了部分利润；增加计提【tí】跌【diē】价【jià】准备以及费用开支【zhī】与营收降幅不配。

虽然面临亏损，但【dàn】中南【nán】建设也在努【nǔ】力维持良性【xìng】发【fā】展，保证了境内公开市场零违约【yuē】。截止2022年【nián】末，中【zhōng】南【nán】建设有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减【jiǎn】少 147.2亿元，全年经营性现【xiàn】金流入 595.8 亿元【yuán】，经【jīng】营活动产【chǎn】生的现金【jīn】流【liú】量净额 62.5 亿【yì】元，持续保持正【zhèng】值。

主副业务受冲击，提质增效降成本

财报显示，2022年中南建设的营收主要来源三块业务，即房地产开【kāi】发、建【jiàn】筑施工【gōng】、酒店【diàn】及其他【tā】业务【wù】。其中，房地产【chǎn】业务是【shì】中南【nán】建【jiàn】设最主要【yào】的收入【rù】来源，其次是建筑施工【gōng】。放【fàng】在整体市场【chǎng】来看，这两项业【yè】务在2022年是受冲【chōng】击最严重的，这也意【yì】味着中南建设的经营势必会受到【dào】影响。

期内，中南建设的房地产开发业务实现营【yíng】收为502.57亿元【yuán】，较【jiào】去年同期下滑10.33%；建筑施【shī】工业务营收为94.78亿元，同比下滑62.31%。主副业务营【yíng】收的【de】下【xià】滑，导致了【le】中南建设【shè】整体营收【shōu】的下【xià】滑。

因为【wéi】业务规【guī】模的收缩，中南建设的【de】营业成【chéng】本也【yě】有所减【jiǎn】少，但降幅【fú】不及营收，这也成为中南【nán】建设最终【zhōng】净利【lì】润下【xià】滑的原【yuán】因之一。如房地产开发成本为495.83亿元，同比降低0.94%；建【jiàn】筑施工的成本为105亿，同比降【jiàng】低55.28%，且【qiě】高【gāo】于业务收【shōu】入，公司 2022 年综合毛利【lì】率-0.09%，同比下降 10.12%。

另【lìng】一【yī】方面，中南建设【shè】2022年【nián】进行了计提【tí】资产【chǎn】减值准备金额合计35.35亿【yì】元，计提减值导【dǎo】致公司2022年度合并报表利润总额减少【shǎo】35.35亿元。

不过，从财务数据看，中南建设未来【lái】的业绩是有增长【zhǎng】动力的。截止2022年末，中南建【jiàn】设的已【yǐ】售【shòu】未结资源为1128.5亿元，是2022年营收3倍；合约【yuē】负债【zhài】为【wéi】1164.2亿【yì】元。

按照目前【qián】的经营安【ān】排，中南建设现有项目2023年计划开工【gōng】面积81万平方米，竣工面积1,088万【wàn】平方【fāng】米，比2022年增加【jiā】47%。

陈昱含【hán】同样在业【yè】绩会上表达了【le】未来【lái】业绩增长的信【xìn】心，其谈到，2022年【nián】的【de】亏损实际上是公司【sī】在行业剧烈调整底下【xià】的短期【qī】表现，2022年公司已经【jīng】做出了充分计提减【jiǎn】值，2023年将不再需【xū】要进【jìn】一步的增加计【jì】提存【cún】货的【de】跌价【jià】准备和坏账的准备【bèi】。考虑到【dào】市场正逐步【bù】回【huí】暖，相信中南【nán】2023年的销售金额会好于2022年；以及预计公司竣工面积【jī】较去年【nián】增长，公司有信【xìn】心扭亏为盈【yíng】。

去年一整年购房者信心持续萎【wěi】靡【mí】，导致【zhì】了【le】房企营收下降【jiàng】。而购房【fáng】者之所以对市【shì】场信心不足，是因为房企频频暴雷【léi】之【zhī】后带来的【de】无【wú】法或延期交【jiāo】付。

面【miàn】对市场的冲击，中南建【jiàn】设依【yī】旧坚持以保交付为主【zhǔ】旋律【lǜ】，地【dì】产业务累【lèi】计完成【chéng】7.2万套房屋【wū】交付，建筑履约交付面积357万平方米。

当土地和人口【kǒu】红【hóng】利褪去，从【cóng】前房【fáng】地产行业【yè】的粗放式增长再不适【shì】用，今年【nián】已有多家房企提【tí】出了降【jiàng】本增效，向管理【lǐ】要红利的观点。

中南【nán】建设在期内【nèi】亦是【shì】严格控【kòng】制支出。2022年公司销售【shòu】费【fèi】用18.2亿元【yuán】，同比下降21.2%，管【guǎn】理费用22.7亿元，同比下降34.8%，利息支出54.3亿元，同【tóng】比下降20.3%。

展望【wàng】2023年， 陈昱【yù】含用了4句话来总【zǒng】结中南建设的【de】发【fā】展：把握时机，休养生息，力保交付修复利润【rùn】。

谨慎投资，稳住现金流

把安全放在首位，是当【dāng】下房企们的共识。深度调【diào】整【zhěng】之下，稳住【zhù】现金【jīn】流更【gèng】为重要【yào】。

出【chū】于谨慎，中南建设2022年【nián】内并未新增【zēng】项【xiàng】目【mù】。早【zǎo】在去年中期业绩会上，陈昱含就明确【què】表示，中南建设要继续舍弃一些【xiē】利益，包【bāo】括规【guī】模、利【lì】润等，把一切不【bú】必要的支出【chū】和业务【wù】砍掉，只【zhī】专【zhuān】注于地【dì】产【chǎn】和建筑主业，在现金流危机缓解之前【qián】，不会兼顾其他。同时，中南建设也在“修枝剪叶”，年内出售了9家【jiā】子公司，进一步保【bǎo】证资金充【chōng】裕。

受益【yì】于此【cǐ】，2022年中南【nán】建设的【de】投资现金流已经回正，为【wéi】14.39亿【yì】元，同比增长148.2%。

其中，处置【zhì】子公司及其他【tā】营业单位【wèi】收【shōu】到的【de】现金净额为5.94亿元【yuán】，同比增【zēng】长260.9%；投资支付的现金为16.07亿元，同比下降【jiàng】67.22%；构建固定资【zī】产、无形资产和其他长期资产支付的现金【jīn】为20.94亿元【yuán】，同比减少46.68%。

“缩表不【bú】代表【biǎo】躺平，我们在反思【sī】和检讨当中，挖掘中南独特【tè】的发展【zhǎn】轨迹，包括我【wǒ】们【men】在能力的禀赋和业务的可【kě】能性。” 陈昱含表达对于当下缩表的看法。而至于【yú】未来有没有投资计划【huá】，她表示【shì】，目【mù】前【qián】公司仍存在经【jīng】营【yíng】压力，在投资拿地方面会采取慎之【zhī】又【yòu】慎的原则，在融资局面全面好转的【de】情况下，才【cái】有可【kě】能【néng】新增或考虑【lǜ】一些拿【ná】地的机会。

经营现【xiàn】金流方【fāng】面，中【zhōng】南建设已经连续5年保【bǎo】持正值【zhí】，2022年录得经营【yíng】现金流净额为65.53亿元。管【guǎn】理层表示，2023年公【gōng】司经营现【xiàn】金流【liú】仍会优于2022年。

债务方面，中南建设年内降债成果显著【zhe】，期末有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2亿元【yuán】。具【jù】体有【yǒu】息负债包括银【yín】行贷款、非银贷款及债【zhài】券【quàn】，其中银【yín】行贷款是最主要的【de】融【róng】资渠道，期末融资余额为276.6亿【yì】元；其【qí】次【cì】为非银机构贷款，期末【mò】融资余【yú】额【é】为【wéi】137.3亿元；最后为债【zhài】券等融资工具，期末【mò】融资余额为61.7亿元【yuán】。

截止2022年末，中南【nán】建【jiàn】设所持【chí】的货币资金为137.46亿元【yuán】，一【yī】年内需偿还的短债是232亿元【yuán】，短期【qī】内仍存在一定的偿【cháng】债压【yā】力。

年内，中南【nán】建设稳住经营的同时，也在设法拓宽融【róng】资渠道。其曾【céng】与华融和【hé】江苏资产等【děng】AMC达成合作。年末，助力房地产融【róng】资的“三【sān】支箭”射出，银行间市【shì】场交易商协【xié】会探讨【tǎo】通过中债【zhài】增进公司增信【xìn】支【zhī】持【chí】民营房企发债融资【zī】，中南建设位列试点房企【qǐ】名单之中【zhōng】。

陈昱含【hán】则【zé】表【biǎo】示，中南【nán】的定增项目预计【jì】在下半年真正落地【dì】，目前公司将继续与各家银行紧密【mì】合作，做【zuò】好项目层面的融资安排，同时利用好各类【lèi】保【bǎo】交付的政策性资金，确保兑付【fù】形势【shì】不劣【liè】化【huà】。

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