保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年端午节假期，除北京【jīng】楼市相对冷清外【wài】，其他重点城【chéng】市【shì】均迎来【lái】交易小高潮。针【zhēn】对这一轮人气急升和放【fàng】量【liàng】成交【jiāo】的成因，业内【nèi】人士给出了【le】多维度的分析。

随着9-21的到来，2020年“下半场”正式开始。市【shì】场普遍【biàn】关【guān】注【zhù】的是，这一波行情能否【fǒu】持【chí】续，或者市场热【rè】度能保持多久【jiǔ】。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近【jìn】两个月以来【lái】，在恒大等龙【lóng】头企业的【de】引领下，整个行业通过“以价换量【liàng】”来【lái】回笼资【zī】金和冲业绩的热【rè】情高涨【zhǎng】。在一些三【sān】四线城市以及一二线城市，地【dì】理位置较为偏远的楼【lóu】盘，房价比此前的高点出现了2000-3000元/平方米的落【luò】差。这无疑是在疫情影响下【xià】需求收紧后【hòu】、市场竞争日趋白热化的结【jié】果。许【xǔ】多企业索性推出“一口价【jià】”房型来吸【xī】引客【kè】户，导【dǎo】致一些原本【běn】没有置业规划的家庭【tíng】也表现得【dé】无【wú】比心【xīn】动。

其次，有观点认为，端【duān】午【wǔ】节【jiē】前后楼市人气急【jí】涨，很有可能与全【quán】球【qiú】疫情【qíng】影响【xiǎng】下人们对个人资产【chǎn】安全的担忧相【xiàng】关。在全球【qiú】经济处于暂时停滞的状态下，各【gè】国“放水救市”的行动【dòng】越发【fā】普遍，包括【kuò】美国在内的多【duō】个国家都在【zài】拼命增【zēng】发货币【bì】，而在货币贬值【zhí】的【de】心理压力下，房子仍然被大多数中国家【jiā】庭认【rèn】为是最佳资产保【bǎo】值增值的方式【shì】。

在【zài】楼市【shì】资深人士看【kàn】来，这一波行情，不排除有开发商采取“饥【jī】饿营销”的手【shǒu】段。为了制造市【shì】场供不应求的局面，开发商抓【zhuā】住购房【fáng】者的焦虑心理【lǐ】，促【cù】使项目收益获【huò】取最大【dà】化【huà】。此前，开发商就曾采【cǎi】用过“捂盘惜售”的【de】手段，让【ràng】购买者【zhě】认为【wéi】市【shì】场供不应求，进【jìn】而引发【fā】恐慌性购【gòu】买。同样，通过打折促【cù】销，也可以先【xiān】把市场情绪调动起来，然后【hòu】再通【tōng】过营销【xiāo】手段吸引【yǐn】客户购房。当然，短暂【zàn】的情绪爆发【fā】，很可能被一些人错判成市场回暖的信号。

受【shòu】疫情【qíng】影响，整个市场【chǎng】之前【qián】一直处于“冰冻”状态【tài】，随着【zhe】疫情趋缓，线下售楼处的开放，积压的【de】需求在短期内【nèi】得以爆发。此外【wài】，3月【yuè】是【shì】学【xué】校开【kāi】学季，学区房的需求也会相应增加。但【dàn】资【zī】深人士表示，需求的短暂【zàn】回暖，并不代【dài】表【biǎo】市【shì】场的真正复苏【sū】。近期，国家宏观金融政策处于比较宽松的状态，加上房企【qǐ】促销力度【dù】加【jiā】大，很多购【gòu】房者会被市【shì】场情绪给【gěi】带动，一股脑地加入购【gòu】房大【dà】军。

不【bú】过，更多【duō】的【de】人关【guān】心的是，这一波【bō】行情是否能够【gòu】持【chí】续，或者【zhě】市场热【rè】度能够保持多久。毕竟，在【zài】全球经济【jì】停【tíng】滞的背景下，收【shōu】入预期和购买力受到较大影响。资【zī】深人士也【yě】表示，应该谨【jǐn】慎看待近期的楼市回暖，切忌误读为投机炒作的机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有机构分析称【chēng】，宏观环境和政策层面的变【biàn】化，将【jiāng】会进一步放大下半年上车“窗口【kǒu】期【qī】”。

克而瑞即认为，当【dāng】前全球居高【gāo】不下的疫情压力，会对楼市【shì】形成两股作用力：一是【shì】对【duì】疫【yì】情二次【cì】复发的担忧会促使房【fáng】企抓住现有销售期，加【jiā】紧去化。今年端午节【jiē】这一【yī】波【bō】行情，四个一线城市中仅【jǐn】北【běi】京市场【chǎng】表现冷淡，新房成交量【liàng】同比【bǐ】下【xià】降了17%，二手【shǒu】房则同【tóng】比【bǐ】下降了1.2%。这一【yī】方面也会刺激【jī】房企居【jū】安思危，加大在下半年【nián】的促【cù】销力度。二是政策【cè】层面将会持续宽松【sōng】，为需求“上车”提供更为宽【kuān】松的条件。今年的政府工【gōng】作报告【gào】已经对全年的房地产【chǎn】政策定调。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施【shī】策将【jiāng】更加【jiā】灵活，以保障房地产市场平稳运行。此前，政府在土【tǔ】地出让、销售保证金和人才落【luò】户等【děng】方面已经出台【tái】一【yī】系列【liè】政策来稳定市场，亦已取得明【míng】显实效。除此以外，央行【háng】通过降【jiàng】息【xī】和下调【diào】贷【dài】款利【lì】率对【duì】资金进【jìn】行【háng】引导，一定程度上【shàng】也【yě】会影响大家对市场【chǎng】的预期。

从国常会定【dìng】调到陆家嘴论【lùn】坛【tán】几位领导的发言来看，今年下半【bàn】年我【wǒ】国的货币【bì】政策整体【tǐ】将保持宽【kuān】松，但边际放【fàng】松空间有限【xiàn】，相对【duì】充裕的资金【jīn】或多或少将流向房地产市场。

不过，对于投机【jī】炒房的行为，国家仍会在政【zhèng】策上保持【chí】高压态势。譬如，9-21，中国银保监会消保局便发布《关于合理使用【yòng】信用卡的【de】消费提示》。消【xiāo】费者将信用卡【kǎ】借【jiè】款违规【guī】用于房【fáng】地【dì】产、证券、基金、理财等【děng】非消【xiāo】费领域，放大资金杠杆【gǎn】，易【yì】导致【zhì】个人或家庭财务【wù】不【bú】可持续，并【bìng】会承担相应后【hòu】果，也致使【shǐ】金融机构风险累积。消费【fèi】者应当正【zhèng】确认识信用卡【kǎ】功能，理性透支【zhī】消费，不要“以卡养卡”“以贷还贷”，更【gèng】不要“短借【jiè】长用【yòng】”，合理发【fā】挥信【xìn】用卡等消费类贷款工具的消【xiāo】费支持【chí】作用。

综合【hé】来看，业内人士预【yù】计，下半年房地产市场仍具韧【rèn】性，大概率将延续复【fù】苏与分化的既【jì】定【dìng】格【gé】局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续【xù】回升【shēng】，但增速或将明【míng】显放缓。相【xiàng】对【duì】而【ér】言，核心【xīn】一、二线城【chéng】市仍有强劲需【xū】求支【zhī】撑，成【chéng】交有望稳中有升，弱三、四【sì】线城市依旧面临较大的调整压【yā】力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业内普遍认为，今年【nián】下【xià】半年的行【háng】情走势仍【réng】然【rán】跟企【qǐ】业本身的内在动力有直接关系。动力【lì】，从另外一个角【jiǎo】度可以【yǐ】理【lǐ】解【jiě】成压【yā】力。总的来【lái】看，今年房企最大的两座压力大山，一【yī】个是还债【zhài】，另一【yī】个就是业绩。尽管由【yóu】于融资环【huán】境的改【gǎi】善，今年企业资金链【liàn】会有所缓解，但是回笼资金【jīn】的欲望仍【réng】会非常迫【pò】切，在【zài】这种情况【kuàng】下【xià】就必须【xū】尽最大【dà】能力地出【chū】货。冲业绩的手段也是为了出货，只不过，在“房【fáng】住不炒【chǎo】”的总基调【diào】下，地【dì】方政府在活跃市场上不可能用【yòng】药太猛。因而，卖房终究【jiū】得靠企业自身。

参【cān】照房企年【nián】初提出的2020年销售【shòu】目标，今年【nián】上半年至【zhì】少得完【wán】成40%，下半年【nián】压力【lì】才不会那【nà】么大。但从【cóng】实际情况来看，上半年完成率不足40%的房企并非少数，包括【kuò】保利置业【yè】、融信中国、荣盛发展、花样年【nián】、新城【chéng】控股、首创置业、中【zhōng】国奥园、金科集团、世茂房【fáng】地产【chǎn】、绿城中【zhōng】国【guó】、佳兆业【yè】、合景泰富【fù】、旭【xù】辉集团【tuán】、富力【lì】地产【chǎn】、融创【chuàng】中国、远洋【yáng】集【jí】团等16家。完【wán】成率超过50%仅【jǐn】恒大、金茂和滨江集【jí】团等少【shǎo】数几家【jiā】。如果考虑到【dào】部分企业为【wéi】获得商业排行【háng】榜上更高排位，存在对上半年【nián】销【xiāo】售业绩注水的可能。所以，房企的实际销售业绩有可能比企业自【zì】主发布的成绩单还要弱一【yī】点。

对于【yú】合景泰富、旭【xù】辉集团【tuán】、富力地产、融创中国【guó】、远洋集团等企业【yè】来说【shuō】，上半【bàn】年完成【chéng】情况很不理想，头【tóu】顶着【zhe】巨【jù】大的销售压力，如何才能在下【xià】半年跑出量来?当然只能降【jiàng】价【jià】了。有业内【nèi】人士分【fèn】析称，当大部【bù】分房企都面临降价【jià】抢占市场的压力时，反过来会进一步引发【fā】价【jià】格的踩踏效应，即大家比着降价。对于房【fáng】企来说【shuō】，销售【shòu】目标【biāo】的实现，不仅关乎自己【jǐ】的现金流和债务压力，也【yě】是市【shì】值管理的重【chóng】要【yào】手段。若最终业绩与目标相差甚【shèn】远，其股价承受的压力将会更大。由此可以判断，对业【yè】绩的考量将直【zhí】接影响到企业对产品的定价。不过，毕竟【jìng】拿地的【de】价格居高不下，业内人士也提醒置业【yè】者对企业【yè】的【de】降【jiàng】价幅【fú】度不要期望过【guò】高【gāo】。不管对【duì】企业还是对市场来说，维护平稳健【jiàn】康的【de】发展【zhǎn】仍然是【shì】首要目标【biāo】。因【yīn】而【ér】，房【fáng】价不可能大起【qǐ】大落【luò】。(记者【zhě】 冯善书)